دولت خط و نشان کشید
چراغ قرمز به معامله خانههای خالی
کارشناسان اقتصادی، اخذ هر گونه مالیات از مسکن در شرایط تورمی را رد می‌‌‌‌‌‌‌‌‌کنند و بر این باورند که تورم خود نوعی مالیات پنهان است و اثرات شدیدی روی اقشار ضعیف جامعه می‌گذارد و سفره آنها را کوچک می‌کند. تورم در میان‌‌‌‌‌‌‌‌‌مدت و بلندمدت نیز برای ثروتمندان و دولت نیز مضر و مخرب است و مشاهدات سال‌های اخیر ایرانیان این مسئله را تایید می‌کند.
درواقع مالیات بر خانههای خالی اگرچه به عنوان سیاستی برای ساماندهی بازار مسکن مطرح شده، اما فرمولی نارکارآمد است که به التهاب این بازار دامن می‌زند. به بیان دیگر دریافت مالیات از خانههای خالی نه تنها نمی‌تواند به کاهش قیمت ملک کمک کند، بلکه موجب تورم مضاعف و افزایش قیمت‌ها خواهد شد. از سوی دیگر اتخاذ این سیاست موجب میشود سوداگران اقدام اشتباه خود را با پرداخت مالیات توجیه کنند که درنهایت تاوان آن را مصرف‌کننده نهایی باید با افزایش چندبرابری قیمت ملک پرداخت کند. در این میان حتی برخی بر این باورند که پشت پرده اخذ مالیات از خانههای خالی فقط درآمدزایی است، به این ترتیب که دولت حاضر است مردم را تحت فشار قرار دهد، اما کسری مالی خود را از این طریق جبران کند.
درخصوص وضعیت فعلی دریافت مالیات از خانههای خالی، گفت‌‌‌‌‌‌‌‌‌وگویی با شاهین مستوفی، مدیرکل دفتر حسابرسی سازمان امور مالیاتی انجام شده است که در ادامه می‌‌‌‌‌‌‌‌‌خوانید.
درخصوص آخرین جزئیات شناسایی و دریافت مالیات از خانههای خالی توضیح دهید.
براساس آخرین اعلام رئیس کل سازمان امور مالیاتی، بالغ بر ۱۸ هزار و ۱۸۰ واحد مسکونی در کل کشور که بیش از دو واحد مسکونی خالی در سال ۱۴۰۱ داشتند، در سامانه شناسایی و از طریق وزارت راه و شهرسازی اعلام شده است. چون داشتن کلید شناسایی واحد بین املاک امسال و سال گذشته ضروری است، اطلاعات را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دادیم و به مجردی که کلید واحد در اختیار سازمان قرار بگیرد، میزان مالیات عملکرد سال ۱۴۰۱ برای ۱۸ هزار و ۱۸۰ واحد مسکونی محاسبه و به مالکین اطلاع‌‌‌‌‌‌‌‌‌رسانی خواهد شد.
کلید شناسایی واحد به این معنا است که باید مشخص شود یک ملک سال گذشته هم در اختیار همان مالک و خالی بوده است و همان ملک در سال ۱۴۰۱ نیز خالی است و اگر این شرایط را داشته باشد، میزان مالیات دو برابر میزان مالیات واحدی است که در یک سال خالی خواهد بود و اگر ۶ برابر در سال اول محاسبه مالیات انجام شود، برای سال دوم خالی بودن ۱۲ برابر محاسبه خواهد شد.
آیا خانههای خالی شناسایی شده، دارای سند است یا فاقد سند و جزو خانههای تعاونی و قولنامه‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای است؟
به طور قطع، اطلاعات در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت شده و الزاما باید شماره پلاک ثبتی ملک درج شده باشد. طبق اطلاعاتی که در اختیار داریم، این خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها جزو خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌هایی است که ثبت شده هستند.
براساس دستور مقام معظم رهبری به مجمع تشخیص مصلحت نظام مبنی بر اینکه اسناد باید به صورت ثبتی مبنای اقدامات قرار بگیرد، قانون در حال اصلاح است و بعد از اینکه مجمع تشخیص مصلحت نظام قانون را با سیر مراحل قانون‌‌‌‌‌‌‌‌‌گذاری مصوب و ابلاغ کرد؛ با توجه به ضوابطی که در آن قانون تعیین خواهد شد، حتما بحث املاک از طریق اسناد رسمی مورد پیگیری همه دستگاه‌‌‌‌‌‌‌‌‌های دولتی و اجرایی کشور قرار خواهد گرفت.
آیا روش شناسایی دیگری وجود ندارد و آمار خانههای خالی تنها از طریق وزارت راه و شهرسازی اعلام میشود؟
طبق اصل ۵۱ قانون اساسی، سازمان امور مالیاتی فقط صرفا مکلف به اجرای قانون در مطالبه مالیات است. براساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌‌‌‌‌‌‌‌‌های مستقیم که در تاریخ ۵ آذر ماه ۱۳۹۹ مصوب شده است، صرفا اطلاعاتی که از طریق سامانه ملی املاک و اسکان کشور در اختیار سازمان قرار می گیرد، ملاک عمل برای مطالبه واحدهای مسکونی خالی است. البته همکاران ما در وزارت راه و شهرسازی قطعا با استفاده از تمامی ظرفیت‌‌‌‌‌‌‌‌‌های اطلاعاتی، املاک خالی را شناسایی و به سازمان امور مالیاتی اعلام می‌‌‌‌‌‌‌‌‌کنند.
نحوه محاسبه مالیات خانههای خالی چگونه است و فرضا فردی که یک خانه خالی دارد، با فردی که اخیرا اعلام شده ۱۵۳ خانه خالی دارد، چه تفاوتی دارد؟
طبق قانون اگر هر شخصی بالای ۳۰ دانگ یا ۵ واحد مسکونی خالی به بالا داشته باشد، میزان مالیات مربوط به ماده ۵۴ مکرر، دو برابر مالیات افرادی محاسبه میشود که زیر ۳۰ دانگ یا ۵ واحد مسکونی خالی داشته باشند. اگر این اتفاق در سال دوم هم تکرار شود، باز هم دو برابر میزان مالیات سال قبل، محاسبه میشود. یعنی اگر یک نفر بالای پنج واحد مسکونی داشته باشد و برای سال دوم این واحدها را خالی نگه داشته باشد، چهار برابر مالیات فردی است که در یک سال خانه خود را خالی نگه داشته است.
محاسبه مالیات خانههای خالی براساس متراژ واحدها محاسبه میشود. بر اساس قانون، مالیاتی که مبنای محاسبه قرار می‌‌‌‌‌‌‌‌‌دهیم، در سال اول ۶ برابر میزان مالیات اجاره یک واحد عادی است. اگر فردی خانه خود را اجاره دهد و طبق قانون مشمول مالیات باشد، مالیات اجاره محاسبه میشود. اگر این خانه خالی باشد و به اجاره واگذار نشده باشد، ۶ برابر میزان مالیات خانه اجاره شده، محاسبه خواهد شد.
پس از اعلام مبلغ مالیات، مالکان خانههای خالی چقدر فرصت پرداخت دارند و اگر پرداخت نکنند، چه میشود؟
بعد از ابلاغ مبلغ نهایی مالیات، مالکان خانههای خالی یک ماه فرصت پرداخت دارند و اگر پرداخت نکنند، با صدور برگ مطالبه از آنها مالیات مطالبه مکتوب خواهد شد و فرآیند یک برگ مطالبه را سیر خواهد کرد. اگر به آن برگ اعتراض کنند، در هیئت‌‌‌‌‌‌‌‌‌های حل اختلاف مالیاتی اعتراض مورد رسیدگی قرار می گیرد.
در صورت قطعیت مالیات علاوه بر اینکه بلافاصله بعد از اینکه مالیات به آنها اعلام میشود و پرداخت نمی‌‌‌‌‌‌‌‌‌شود، ملک از نظر سازمان تا قبل از پرداخت مالیات ممنوع‌‌‌‌‌‌‌‌‌المعامله است. یعنی قبل از اینکه مالیات پرداخت شود، اجازه انتقال به شخص دیگری را نخواهد داشت و اگر دفترخانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای نسبت به انتقال این موضوع اقدام کند، قبل از اینکه مفاصاحساب مالیاتی مربوط به ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌‌‌‌‌‌‌‌‌های مستقیم را بگیرد، متضامنا در پرداخت مالیات مسئول خواهد بود. بعد از قطعیت مالیات اگر نسبت به پرداخت اقدام نکند، طبق ضوابط اجرایی، اقدامات اجرایی برای آنها اعمال میشود و از طریق اموال شناسایی شده، مالیات حقه دولت مطالبه خواهد شد.
درخصوص خانههای خالی متعلق به بانک‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها چگونه برخورد میشود؟
بانک‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها باید نسبت به ضوابطی که از طریق بانک مرکزی برای داشتن املاک تعیین شده، پاسخگو باشند. سازمان امور مالیاتی کشور طبق قانون با بانک‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها مانند سایر افراد و بر مبنای ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌‌‌‌‌‌‌‌‌های مستقیم اقدام خواهد کرد. تکلیف سازمان امور مالیاتی، مطالبه مالیات و واریز آن به حساب خزانه کشور است.
قانون درخصوص وارثان املاک خالی چه می‌‌‌‌‌‌‌‌‌گوید؟
اگر یک ملک بیش از ۱۲۰ روز در سال خالی باشد، مشمول موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌‌‌‌‌‌‌‌‌های مستقیم است؛ فارغ از اینکه ملک ابتیاع شده باشد، یا به ارث رسیده باشد. در قانون، شرایطی را برای شناسایی ملک به عنوان ملک خالی تعیین کرده است؛ از جمله اینکه اگر در یک خانواده فردی به عنوان دانشجو در یک شهرستان دیگر مشغول به تحصیل باشد، می-توانند یک واحد را در آن شهرستان در اجاره یا مالکیت دانشجو اختصاص دهند. بنابراین تمام شرایطی که در قانون تعیین شده است، در محاسبات در نظر گرفته میشود؛ اما اگر مشمول شرایط ماده ۵۴ مکرر باشند، فارغ از اینکه ابتیاع باشد، یا به ارث رسیده باشد و بیش از ۱۲۰ روز در سال خالی باشد، از آن شخص مالیات موضوع ماده ۵۴ مکرر مطالبه خواهد شد.
درواقع مالیات بر خانههای خالی اگرچه به عنوان سیاستی برای ساماندهی بازار مسکن مطرح شده، اما فرمولی نارکارآمد است که به التهاب این بازار دامن می‌زند. به بیان دیگر دریافت مالیات از خانههای خالی نه تنها نمی‌تواند به کاهش قیمت ملک کمک کند، بلکه موجب تورم مضاعف و افزایش قیمت‌ها خواهد شد. از سوی دیگر اتخاذ این سیاست موجب میشود سوداگران اقدام اشتباه خود را با پرداخت مالیات توجیه کنند که درنهایت تاوان آن را مصرف‌کننده نهایی باید با افزایش چندبرابری قیمت ملک پرداخت کند. در این میان حتی برخی بر این باورند که پشت پرده اخذ مالیات از خانههای خالی فقط درآمدزایی است، به این ترتیب که دولت حاضر است مردم را تحت فشار قرار دهد، اما کسری مالی خود را از این طریق جبران کند.
درخصوص وضعیت فعلی دریافت مالیات از خانههای خالی، گفت‌‌‌‌‌‌‌‌‌وگویی با شاهین مستوفی، مدیرکل دفتر حسابرسی سازمان امور مالیاتی انجام شده است که در ادامه می‌‌‌‌‌‌‌‌‌خوانید.
درخصوص آخرین جزئیات شناسایی و دریافت مالیات از خانههای خالی توضیح دهید.
براساس آخرین اعلام رئیس کل سازمان امور مالیاتی، بالغ بر ۱۸ هزار و ۱۸۰ واحد مسکونی در کل کشور که بیش از دو واحد مسکونی خالی در سال ۱۴۰۱ داشتند، در سامانه شناسایی و از طریق وزارت راه و شهرسازی اعلام شده است. چون داشتن کلید شناسایی واحد بین املاک امسال و سال گذشته ضروری است، اطلاعات را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دادیم و به مجردی که کلید واحد در اختیار سازمان قرار بگیرد، میزان مالیات عملکرد سال ۱۴۰۱ برای ۱۸ هزار و ۱۸۰ واحد مسکونی محاسبه و به مالکین اطلاع‌‌‌‌‌‌‌‌‌رسانی خواهد شد.
کلید شناسایی واحد به این معنا است که باید مشخص شود یک ملک سال گذشته هم در اختیار همان مالک و خالی بوده است و همان ملک در سال ۱۴۰۱ نیز خالی است و اگر این شرایط را داشته باشد، میزان مالیات دو برابر میزان مالیات واحدی است که در یک سال خالی خواهد بود و اگر ۶ برابر در سال اول محاسبه مالیات انجام شود، برای سال دوم خالی بودن ۱۲ برابر محاسبه خواهد شد.
آیا خانههای خالی شناسایی شده، دارای سند است یا فاقد سند و جزو خانههای تعاونی و قولنامه‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای است؟
به طور قطع، اطلاعات در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت شده و الزاما باید شماره پلاک ثبتی ملک درج شده باشد. طبق اطلاعاتی که در اختیار داریم، این خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها جزو خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌هایی است که ثبت شده هستند.
براساس دستور مقام معظم رهبری به مجمع تشخیص مصلحت نظام مبنی بر اینکه اسناد باید به صورت ثبتی مبنای اقدامات قرار بگیرد، قانون در حال اصلاح است و بعد از اینکه مجمع تشخیص مصلحت نظام قانون را با سیر مراحل قانون‌‌‌‌‌‌‌‌‌گذاری مصوب و ابلاغ کرد؛ با توجه به ضوابطی که در آن قانون تعیین خواهد شد، حتما بحث املاک از طریق اسناد رسمی مورد پیگیری همه دستگاه‌‌‌‌‌‌‌‌‌های دولتی و اجرایی کشور قرار خواهد گرفت.
آیا روش شناسایی دیگری وجود ندارد و آمار خانههای خالی تنها از طریق وزارت راه و شهرسازی اعلام میشود؟
طبق اصل ۵۱ قانون اساسی، سازمان امور مالیاتی فقط صرفا مکلف به اجرای قانون در مطالبه مالیات است. براساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌‌‌‌‌‌‌‌‌های مستقیم که در تاریخ ۵ آذر ماه ۱۳۹۹ مصوب شده است، صرفا اطلاعاتی که از طریق سامانه ملی املاک و اسکان کشور در اختیار سازمان قرار می گیرد، ملاک عمل برای مطالبه واحدهای مسکونی خالی است. البته همکاران ما در وزارت راه و شهرسازی قطعا با استفاده از تمامی ظرفیت‌‌‌‌‌‌‌‌‌های اطلاعاتی، املاک خالی را شناسایی و به سازمان امور مالیاتی اعلام می‌‌‌‌‌‌‌‌‌کنند.
نحوه محاسبه مالیات خانههای خالی چگونه است و فرضا فردی که یک خانه خالی دارد، با فردی که اخیرا اعلام شده ۱۵۳ خانه خالی دارد، چه تفاوتی دارد؟
طبق قانون اگر هر شخصی بالای ۳۰ دانگ یا ۵ واحد مسکونی خالی به بالا داشته باشد، میزان مالیات مربوط به ماده ۵۴ مکرر، دو برابر مالیات افرادی محاسبه میشود که زیر ۳۰ دانگ یا ۵ واحد مسکونی خالی داشته باشند. اگر این اتفاق در سال دوم هم تکرار شود، باز هم دو برابر میزان مالیات سال قبل، محاسبه میشود. یعنی اگر یک نفر بالای پنج واحد مسکونی داشته باشد و برای سال دوم این واحدها را خالی نگه داشته باشد، چهار برابر مالیات فردی است که در یک سال خانه خود را خالی نگه داشته است.
محاسبه مالیات خانههای خالی براساس متراژ واحدها محاسبه میشود. بر اساس قانون، مالیاتی که مبنای محاسبه قرار می‌‌‌‌‌‌‌‌‌دهیم، در سال اول ۶ برابر میزان مالیات اجاره یک واحد عادی است. اگر فردی خانه خود را اجاره دهد و طبق قانون مشمول مالیات باشد، مالیات اجاره محاسبه میشود. اگر این خانه خالی باشد و به اجاره واگذار نشده باشد، ۶ برابر میزان مالیات خانه اجاره شده، محاسبه خواهد شد.
پس از اعلام مبلغ مالیات، مالکان خانههای خالی چقدر فرصت پرداخت دارند و اگر پرداخت نکنند، چه میشود؟
بعد از ابلاغ مبلغ نهایی مالیات، مالکان خانههای خالی یک ماه فرصت پرداخت دارند و اگر پرداخت نکنند، با صدور برگ مطالبه از آنها مالیات مطالبه مکتوب خواهد شد و فرآیند یک برگ مطالبه را سیر خواهد کرد. اگر به آن برگ اعتراض کنند، در هیئت‌‌‌‌‌‌‌‌‌های حل اختلاف مالیاتی اعتراض مورد رسیدگی قرار می گیرد.
در صورت قطعیت مالیات علاوه بر اینکه بلافاصله بعد از اینکه مالیات به آنها اعلام میشود و پرداخت نمی‌‌‌‌‌‌‌‌‌شود، ملک از نظر سازمان تا قبل از پرداخت مالیات ممنوع‌‌‌‌‌‌‌‌‌المعامله است. یعنی قبل از اینکه مالیات پرداخت شود، اجازه انتقال به شخص دیگری را نخواهد داشت و اگر دفترخانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای نسبت به انتقال این موضوع اقدام کند، قبل از اینکه مفاصاحساب مالیاتی مربوط به ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌‌‌‌‌‌‌‌‌های مستقیم را بگیرد، متضامنا در پرداخت مالیات مسئول خواهد بود. بعد از قطعیت مالیات اگر نسبت به پرداخت اقدام نکند، طبق ضوابط اجرایی، اقدامات اجرایی برای آنها اعمال میشود و از طریق اموال شناسایی شده، مالیات حقه دولت مطالبه خواهد شد.
درخصوص خانههای خالی متعلق به بانک‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها چگونه برخورد میشود؟
بانک‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها باید نسبت به ضوابطی که از طریق بانک مرکزی برای داشتن املاک تعیین شده، پاسخگو باشند. سازمان امور مالیاتی کشور طبق قانون با بانک‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها مانند سایر افراد و بر مبنای ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌‌‌‌‌‌‌‌‌های مستقیم اقدام خواهد کرد. تکلیف سازمان امور مالیاتی، مطالبه مالیات و واریز آن به حساب خزانه کشور است.
قانون درخصوص وارثان املاک خالی چه می‌‌‌‌‌‌‌‌‌گوید؟
اگر یک ملک بیش از ۱۲۰ روز در سال خالی باشد، مشمول موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌‌‌‌‌‌‌‌‌های مستقیم است؛ فارغ از اینکه ملک ابتیاع شده باشد، یا به ارث رسیده باشد. در قانون، شرایطی را برای شناسایی ملک به عنوان ملک خالی تعیین کرده است؛ از جمله اینکه اگر در یک خانواده فردی به عنوان دانشجو در یک شهرستان دیگر مشغول به تحصیل باشد، می-توانند یک واحد را در آن شهرستان در اجاره یا مالکیت دانشجو اختصاص دهند. بنابراین تمام شرایطی که در قانون تعیین شده است، در محاسبات در نظر گرفته میشود؛ اما اگر مشمول شرایط ماده ۵۴ مکرر باشند، فارغ از اینکه ابتیاع باشد، یا به ارث رسیده باشد و بیش از ۱۲۰ روز در سال خالی باشد، از آن شخص مالیات موضوع ماده ۵۴ مکرر مطالبه خواهد شد.