ناکارآمدی کنترل در بازار مسکن
مجید گودرزی، کارشناس مسکن
وضعیت واگذاری تسهیلات از سوی بانکها در ایران در شهرهای مختلف به گونه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای است که گویی بانکها در فضایی خارج از کشور مشغول به کار هستند و با قوانین داخلی ناآشنا و بیگانه هستند. رویکرد بانکها به گونه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای است که به نظر می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌رسد مصالح داخلی در حوزه‌های مختلف به ویژه تامین مسکن برای متقاضیان که از وظایف اصلی دولت و یکی از بازوهای تقویت‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌کننده اقتصاد کشور به شمار می‌آید، برای آنها کم‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌اهمیت است، چرا که با اِعمال قوانینی چون گرو نگهداشتن حدود یک چهارم مبلغ وام نزد بانکها و سود 23 درصدی تسهیلات منظور شده از سوی بانکها برای متقاضیان به قدری سنگین و دشوار است که کمتر کسی مایل و قادر به دریافت این تسهیلات و شرکت در فرآیند حضور در بازار مسکن جهت خرید، اجاره، بازسازی و ... را پیدا میکند.
روند رو به افزایش شبهات در بازار مسکن به قدری زیاد است که با وجود فراوانی و دپوی مسکن و خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های خالی، میزان اجاره‌بها هر روز در کشور در حال افزایش است و برخی از طرح‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های خوب دولت مانند طرح اجرای مالیات بر خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های خالی نیز فرصت عملیاتی شدن نمی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌یابد. در بازار مسکن واحدهای خالی دپو شده فراوانی وجود دارد که در صورت کنترل و مدیریت مطلوب می‌توان به راحتی آرزوی خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌دارشدن هر ایرانی را به راحتی جامه عمل پوشاند.
در این راستا علاوه بر اینکه درآمدهای پیش‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌بینی شده در این زمینه که در همه جای دنیا به شکل استاندارد وجود دارد، حاصل نمی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌شود، از سوی دیگر بازار مسکن همچنان متلاطم پیش می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌تازد.
در این بین حدود ۴۰ درصد سرمایه‌های کشور در بخش مسکن با ارزش افزوده صفر سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گذاری شده است که عمده آن مسکن سرمایه‌ای و با انگیزه سوداگری بوده است. این در حالی است که در بسیاری از کشورها سهم مسکن از سرمایه گذاری‌ها ۱۰ درصد است. برخی از بانکها با خرید گسترده ملک و ایجاد آشوب در این بازار و تجدید ارزیابی پی در پی دارایی‌های ملکی وثایق لازم را برای افزایش افسار گسیخته نقدینگی فراهم می‌کنند.
تورم مسکن بخش مهمی از تورم عمومی است و در بهای تمام شده تمام کالاها و خدمات نقش دارد. بدون مهار قیمت مسکن، مهار تورم ممکن نیست. تا زمانی که بازار وحشی مسکن سالی بیش از ۱۰۰ درصد رشد قیمت دارد، بانکها هرگز زیر بار پرداخت وام مسکن ۲۳ درصدی نخواهند رفت. دولت به عنوان نماینده مردم باید حداقل در بخش نیازهای ضروری اقدام به تنظیم‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گری نماید.
بازار مسکن اگر کنترل نشود، ظرفیت ایجاد بیشترین فشار را به مردم دارد. بخش بزرگی از نارضایتی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها بدون شک مربوط به مسائل اقتصادی است و بخش مهمی از مشکلات اقتصادی مربوط به مسکن است که تبعات اجتماعی هم دارد. در شرایط کنونی بسیاری از کسب و کارها به‌علت رها بودن قیمتگذاری، امکان ادامه فعالیت ندارند. بر این اساس بدیهی است تا زمانی که سقفی برای قیمتگذاری مسکن تعیین نشود، هر مالیاتی به راحتی به قیمت ملک اضافه می‌شود و هیچ‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گاه برنامه‌های مالیاتی در کنترل قیمت و هدایت نقدینگی به بخش ساخت‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌وساز و عرضه موثر نخواهد بود.
در حال حاضر همه چیز در بازار مسکن قفل شده و قیمت گذاری در این بازار رها شده است. مردم دیگر امکان خرید و فروش مسکن را ندارند. تهیه مسکن برای مردم بیش از گذشته سخت شده است، افراد جامعه برای تهیه بازار مسکن به شدت تحت فشار قرار گرفته‌اند. ظرفیت‌های بسیاری در بخش زمین، منابع انسانی و مصالح ساختمانی در کشور وجود دارد که نشان می‌دهد نباید وضعیت بازار مسکن به این شکل باشد. این روزها افراد مجبورند به هر قیمتی نیازهای ضروری چون درمان، مسکن و غیره را به هر قیمتی تهیه و بهای آن را پرداخت کنند، به عبارتی مردم در کنار دریایی از امکانات تشنه مانده‌اند. از هئیت دولت محترم خواهش کردیم تا در بحث قیمت گذاری مسکن ورود پیدا کنند و معتقدیم که اگر این طرح اجرایی شود تا سال‌های زیادی چالشی به عنوان مسکن نخواهیم داشت و قیمت مسکن با این امر بیش از ۵۰ درصد کاهش پیدا میکند. آنچه مسلم است، دولت برای کنترل بازار مسکن از طریق ابزارهای مالی و مالیاتی باید به بخش قیمتگذاری ورود کند.
روند رو به افزایش شبهات در بازار مسکن به قدری زیاد است که با وجود فراوانی و دپوی مسکن و خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های خالی، میزان اجاره‌بها هر روز در کشور در حال افزایش است و برخی از طرح‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های خوب دولت مانند طرح اجرای مالیات بر خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های خالی نیز فرصت عملیاتی شدن نمی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌یابد. در بازار مسکن واحدهای خالی دپو شده فراوانی وجود دارد که در صورت کنترل و مدیریت مطلوب می‌توان به راحتی آرزوی خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌دارشدن هر ایرانی را به راحتی جامه عمل پوشاند.
در این راستا علاوه بر اینکه درآمدهای پیش‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌بینی شده در این زمینه که در همه جای دنیا به شکل استاندارد وجود دارد، حاصل نمی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌شود، از سوی دیگر بازار مسکن همچنان متلاطم پیش می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌تازد.
در این بین حدود ۴۰ درصد سرمایه‌های کشور در بخش مسکن با ارزش افزوده صفر سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گذاری شده است که عمده آن مسکن سرمایه‌ای و با انگیزه سوداگری بوده است. این در حالی است که در بسیاری از کشورها سهم مسکن از سرمایه گذاری‌ها ۱۰ درصد است. برخی از بانکها با خرید گسترده ملک و ایجاد آشوب در این بازار و تجدید ارزیابی پی در پی دارایی‌های ملکی وثایق لازم را برای افزایش افسار گسیخته نقدینگی فراهم می‌کنند.
تورم مسکن بخش مهمی از تورم عمومی است و در بهای تمام شده تمام کالاها و خدمات نقش دارد. بدون مهار قیمت مسکن، مهار تورم ممکن نیست. تا زمانی که بازار وحشی مسکن سالی بیش از ۱۰۰ درصد رشد قیمت دارد، بانکها هرگز زیر بار پرداخت وام مسکن ۲۳ درصدی نخواهند رفت. دولت به عنوان نماینده مردم باید حداقل در بخش نیازهای ضروری اقدام به تنظیم‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گری نماید.
بازار مسکن اگر کنترل نشود، ظرفیت ایجاد بیشترین فشار را به مردم دارد. بخش بزرگی از نارضایتی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها بدون شک مربوط به مسائل اقتصادی است و بخش مهمی از مشکلات اقتصادی مربوط به مسکن است که تبعات اجتماعی هم دارد. در شرایط کنونی بسیاری از کسب و کارها به‌علت رها بودن قیمتگذاری، امکان ادامه فعالیت ندارند. بر این اساس بدیهی است تا زمانی که سقفی برای قیمتگذاری مسکن تعیین نشود، هر مالیاتی به راحتی به قیمت ملک اضافه می‌شود و هیچ‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گاه برنامه‌های مالیاتی در کنترل قیمت و هدایت نقدینگی به بخش ساخت‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌وساز و عرضه موثر نخواهد بود.
در حال حاضر همه چیز در بازار مسکن قفل شده و قیمت گذاری در این بازار رها شده است. مردم دیگر امکان خرید و فروش مسکن را ندارند. تهیه مسکن برای مردم بیش از گذشته سخت شده است، افراد جامعه برای تهیه بازار مسکن به شدت تحت فشار قرار گرفته‌اند. ظرفیت‌های بسیاری در بخش زمین، منابع انسانی و مصالح ساختمانی در کشور وجود دارد که نشان می‌دهد نباید وضعیت بازار مسکن به این شکل باشد. این روزها افراد مجبورند به هر قیمتی نیازهای ضروری چون درمان، مسکن و غیره را به هر قیمتی تهیه و بهای آن را پرداخت کنند، به عبارتی مردم در کنار دریایی از امکانات تشنه مانده‌اند. از هئیت دولت محترم خواهش کردیم تا در بحث قیمت گذاری مسکن ورود پیدا کنند و معتقدیم که اگر این طرح اجرایی شود تا سال‌های زیادی چالشی به عنوان مسکن نخواهیم داشت و قیمت مسکن با این امر بیش از ۵۰ درصد کاهش پیدا میکند. آنچه مسلم است، دولت برای کنترل بازار مسکن از طریق ابزارهای مالی و مالیاتی باید به بخش قیمتگذاری ورود کند.