بررسی پیامدهای اجرای قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»
راه تخلف در بازار ملک بسته شد
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای اجرا به دستگاه‌های مرتبط ابلاغ شده است. این قانون مدت‌ها به دلیل تعلل در اجرا هدف انتقاد نمایندگان مجلس بود. حالا باید دید اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه تاثیری بر ابعاد مختلف بازار مسکن مانند مالیات‌ستانی خواهد گذاشت؟
به گزارش خانمان، مدت‌ها بود تعلل در اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هدف انتقاد نمایندگان مجلس بود، اما حالا خبرها حاکی از آن است که در روزهای گذشته این قانون در مجمع تشخیص مصحلت نظام نیز تایید شده است. همچنین نماینده مردم نجف‌آباد در صفحه شخصی خود در شبکه اجتماعی ایکس اعلام کرده است که این قانون برای اجرا نیز ابلاغ شده است. حالا سوال اینجاست که اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه مزایا و معایبی با خود به همراه دارد؟
فساد گسترده، دلیل اصلی اجرای قانون
در همین زمینه مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن، درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به تجارت نیوز گفت: بر اساس قانون فقه اسلامی، هنگامی که دو نفر معامله‌ای انجام دهند که دو شاهد داشته باشند، آن معامله معتبر است؛ اما طی سال‌های اخیر به دلیل فسادهای گسترده‌ای که بروز پیدا کرده است، رهبر به سران قوه قضائیه اعلام کرده است، باید قراردادهای غیررسمی جمع‌آوری شود.
او افزود: بر اساس آماری که ارائه شده است، طی سال ۱۴۰۱ بیش از یک میلیون و ۷۰۰ هزار پرونده جدید ملکی وارد دستگاه قضا شده که بیشتر آنها نشئت‌گرفته از عدم ثبت رسمی قراردادها است.
گودرزی دراین‌باره توضیح داد: هنگامی که این تعداد پرونده وارد دستگاه قضا می‌شود، صدها نفر را درگیر می‌کند. از سوی دیگر موضوع مهم در این زمینه مسئله مالیات‌ستانی و کنترل بازار زمین و مسکن است.
زمینه‌‌‌‌ساز دریافت مالیات از بخش مسکن
این کارشناس بازار مسکن همچنین درخصوص نقش ثبت معاملات ملکی بر دریافت مالیات از این بخش توضیح داد: متاسفانه به دلیل نبود پایگاه داده قوی بسیاری از قوانین ملکی روی زمین مانده است. برای مثال دولت مالیات بر خانههای خالی و لوکس را به دلیل این ضعف نتوانسته است اجرایی کند.
او ادامه داد: بنابراین به‌طور مختصر باید گفت، موضوع اصلی فساد گسترده در این بخش است و چند جنبه مهم برای ثبت رسمی قراردادها وجود دارد.
گودرزی در این باره تشریح کرد: اول موضوع کنترل دولت بر بازار مسکن و سیاست‌گذاری است و از سوی دیگر مسئله مالیات‌ستانی وجود دارد. از آنجا که برخی از قراردادها اکنون در جایی ثبت رسمی نمی‌شوند، دولت این امکان را ندارد تا قوانین مالیاتی را پیش ببرد. این مسئله را نیز باید یادآور شد که دولت باید توانایی داشته باشد تا بخش املاک را کنترل کند و برنامه‌های حمایتی خود را پیش ببرد.
مقابله با کسانی که برای واحدهای دولتی وکالت فروش می‌گیرند
در این بین با اجرای این قانون، واحدهای پروژه‌های مسکن دولتی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن نیز حتی اگر به صورت قراردادی امکان ثبت رسمی وکالت فروش داشته باشند، باید پس از ایجاد «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» در این سامانه ثبت شوند؛ اما کارشناسان مسکن فروش این دست واحدها را از اساس زیان‌بار می‌دانند.
گودرزی دراین‌باره گفت: واحدهای پروژه مسکن مهر غالباً در زمین‌های ۹۹ ساله واگذاری می‌شود و موضوع مهم در واگذاری املاک عمومی این است که این املاک تنها برای بهره‌برداری در اختیار مردم قرار می‌گیرد.
او اضافه کرد: البته باید با آن دسته از افراد که برای واحدهای دولتی وکالت فروش می‌گیرند مقابله شود، زیرا جامعه هدف این پروژه‌ها مردمی هستند که توان خرید ملک را ندارند و باید تا ۱۰ سال آینده کسی توان فروش این واحدها را نداشته باشد تا بخشی از مسکن مورد نیاز دهک‌های پایین جامعه تامین شود.
گودرزی در این خصوص توضیح داد: اگر توانایی فروش واحدهای مسکونی دولتی وجود داشته باشد یا به صورت وکالتی امکان واگذاری مهیا باشد، در یک دایره واسطه‌گری، قیمت‌ها تا حدی بالا می‌رود که فشار باز هم بیشتری روی مردم خواهد بود.
اغلب خانههای بافت فرسوده، قولنامه‌ای هستند
مورد دیگری که در این زمینه مورد بحث قرار می‌گیرد، املاک کلنگی و خانههای بافت فرسوده هستند که تعداد قابل توجهی از آنها در حال حاضر سند رسمی ندارند.
این کارشناس بخش مسکن درباره خانههای کلنگی فاقد سند رسمی اظهار کرد: اکثر خانه‌ها در بافت فرسوده به صورت قولنامه‌ای هستند و تاکنون امکان صدور سند برای آنها وجود نداشته است. همچنین برخی از این آپارتمان‌ها نیز مالکان مجهول‌الهویه دارند. یعنی مالکان آنها فوت کرده‌اند یا به هر دلیلی در دسترس نیستند.
وی افزود: به هر حال این خانه‌ها مشکلات حقوقی زیادی دارند و اکنون شهرداری‌ها تسهیلاتی برای بازسازی بافت فرسوده در نظر گرفته‌اند. این بافت‌های فرسوده اکنون به معضلی تبدیل شده‌اند که اگر زلزله‌ای اتفاق بیفتد بیشترین آسیب را می‌بینند و کمک‌رسانی به بافت فرسوده و بخش‌های قدیمی شهرهایی مانند تهران غیرممکن می‌شود.
به نظر می‌رسد مهم‌ترین اثری که اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از خود به جای می‌گذارد، ایجاد زیرساختی برای اجرای قانون‌های مالیات‌گیری مانند قانون مالیات بر خانههای خالی و ساماندهی به وضعیت معاملات غیررسمی با هدف جلوگیری از کلاهبرداری در حوزه املاک است.
بر اساس این گزارش، قانون‌های مربوط به مالیات‌گیری در این زمینه طی سال‌های اخیر در نبود سامانه‌ای برای ثبت املاک، مغفول مانده و هر سال با شکست مواجه است. اکنون باید دید دولت در اجرای این قانون تا چه اندازه جدی و موفق است و پس از اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در آینده چه تغییراتی در بازار مسکن اتفاق خواهد افتاد.
به گزارش خانمان، مدت‌ها بود تعلل در اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هدف انتقاد نمایندگان مجلس بود، اما حالا خبرها حاکی از آن است که در روزهای گذشته این قانون در مجمع تشخیص مصحلت نظام نیز تایید شده است. همچنین نماینده مردم نجف‌آباد در صفحه شخصی خود در شبکه اجتماعی ایکس اعلام کرده است که این قانون برای اجرا نیز ابلاغ شده است. حالا سوال اینجاست که اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه مزایا و معایبی با خود به همراه دارد؟
فساد گسترده، دلیل اصلی اجرای قانون
در همین زمینه مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن، درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به تجارت نیوز گفت: بر اساس قانون فقه اسلامی، هنگامی که دو نفر معامله‌ای انجام دهند که دو شاهد داشته باشند، آن معامله معتبر است؛ اما طی سال‌های اخیر به دلیل فسادهای گسترده‌ای که بروز پیدا کرده است، رهبر به سران قوه قضائیه اعلام کرده است، باید قراردادهای غیررسمی جمع‌آوری شود.
او افزود: بر اساس آماری که ارائه شده است، طی سال ۱۴۰۱ بیش از یک میلیون و ۷۰۰ هزار پرونده جدید ملکی وارد دستگاه قضا شده که بیشتر آنها نشئت‌گرفته از عدم ثبت رسمی قراردادها است.
گودرزی دراین‌باره توضیح داد: هنگامی که این تعداد پرونده وارد دستگاه قضا می‌شود، صدها نفر را درگیر می‌کند. از سوی دیگر موضوع مهم در این زمینه مسئله مالیات‌ستانی و کنترل بازار زمین و مسکن است.
زمینه‌‌‌‌ساز دریافت مالیات از بخش مسکن
این کارشناس بازار مسکن همچنین درخصوص نقش ثبت معاملات ملکی بر دریافت مالیات از این بخش توضیح داد: متاسفانه به دلیل نبود پایگاه داده قوی بسیاری از قوانین ملکی روی زمین مانده است. برای مثال دولت مالیات بر خانههای خالی و لوکس را به دلیل این ضعف نتوانسته است اجرایی کند.
او ادامه داد: بنابراین به‌طور مختصر باید گفت، موضوع اصلی فساد گسترده در این بخش است و چند جنبه مهم برای ثبت رسمی قراردادها وجود دارد.
گودرزی در این باره تشریح کرد: اول موضوع کنترل دولت بر بازار مسکن و سیاست‌گذاری است و از سوی دیگر مسئله مالیات‌ستانی وجود دارد. از آنجا که برخی از قراردادها اکنون در جایی ثبت رسمی نمی‌شوند، دولت این امکان را ندارد تا قوانین مالیاتی را پیش ببرد. این مسئله را نیز باید یادآور شد که دولت باید توانایی داشته باشد تا بخش املاک را کنترل کند و برنامه‌های حمایتی خود را پیش ببرد.
مقابله با کسانی که برای واحدهای دولتی وکالت فروش می‌گیرند
در این بین با اجرای این قانون، واحدهای پروژه‌های مسکن دولتی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن نیز حتی اگر به صورت قراردادی امکان ثبت رسمی وکالت فروش داشته باشند، باید پس از ایجاد «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» در این سامانه ثبت شوند؛ اما کارشناسان مسکن فروش این دست واحدها را از اساس زیان‌بار می‌دانند.
گودرزی دراین‌باره گفت: واحدهای پروژه مسکن مهر غالباً در زمین‌های ۹۹ ساله واگذاری می‌شود و موضوع مهم در واگذاری املاک عمومی این است که این املاک تنها برای بهره‌برداری در اختیار مردم قرار می‌گیرد.
او اضافه کرد: البته باید با آن دسته از افراد که برای واحدهای دولتی وکالت فروش می‌گیرند مقابله شود، زیرا جامعه هدف این پروژه‌ها مردمی هستند که توان خرید ملک را ندارند و باید تا ۱۰ سال آینده کسی توان فروش این واحدها را نداشته باشد تا بخشی از مسکن مورد نیاز دهک‌های پایین جامعه تامین شود.
گودرزی در این خصوص توضیح داد: اگر توانایی فروش واحدهای مسکونی دولتی وجود داشته باشد یا به صورت وکالتی امکان واگذاری مهیا باشد، در یک دایره واسطه‌گری، قیمت‌ها تا حدی بالا می‌رود که فشار باز هم بیشتری روی مردم خواهد بود.
اغلب خانههای بافت فرسوده، قولنامه‌ای هستند
مورد دیگری که در این زمینه مورد بحث قرار می‌گیرد، املاک کلنگی و خانههای بافت فرسوده هستند که تعداد قابل توجهی از آنها در حال حاضر سند رسمی ندارند.
این کارشناس بخش مسکن درباره خانههای کلنگی فاقد سند رسمی اظهار کرد: اکثر خانه‌ها در بافت فرسوده به صورت قولنامه‌ای هستند و تاکنون امکان صدور سند برای آنها وجود نداشته است. همچنین برخی از این آپارتمان‌ها نیز مالکان مجهول‌الهویه دارند. یعنی مالکان آنها فوت کرده‌اند یا به هر دلیلی در دسترس نیستند.
وی افزود: به هر حال این خانه‌ها مشکلات حقوقی زیادی دارند و اکنون شهرداری‌ها تسهیلاتی برای بازسازی بافت فرسوده در نظر گرفته‌اند. این بافت‌های فرسوده اکنون به معضلی تبدیل شده‌اند که اگر زلزله‌ای اتفاق بیفتد بیشترین آسیب را می‌بینند و کمک‌رسانی به بافت فرسوده و بخش‌های قدیمی شهرهایی مانند تهران غیرممکن می‌شود.
به نظر می‌رسد مهم‌ترین اثری که اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از خود به جای می‌گذارد، ایجاد زیرساختی برای اجرای قانون‌های مالیات‌گیری مانند قانون مالیات بر خانههای خالی و ساماندهی به وضعیت معاملات غیررسمی با هدف جلوگیری از کلاهبرداری در حوزه املاک است.
بر اساس این گزارش، قانون‌های مربوط به مالیات‌گیری در این زمینه طی سال‌های اخیر در نبود سامانه‌ای برای ثبت املاک، مغفول مانده و هر سال با شکست مواجه است. اکنون باید دید دولت در اجرای این قانون تا چه اندازه جدی و موفق است و پس از اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در آینده چه تغییراتی در بازار مسکن اتفاق خواهد افتاد.