مسیر خانهدار شدن اقشار کم‌درآمد در دولت چهاردهم بررسی می‌شود
تزریق امید به بازار ناامید مسکن
بررسی بازار مسکن نشان می‌دهد رکودی که در طول سه سال گذشته حکم‌‌‌‌فرما بوده هنوز پا برجا است؛ با این تفاوت که این-بار، با «امید» آمیخته شده است.
علی نوذرپور، کارشناس بازار مسکن نیز این را تایید میکند و می‌گوید: انتخاب آقای پزشکیان در شرایط کنونی یک آرامشی در همه بازار‌ها ازجمله بازار مسکن ایجاد کرده است. التهاباتی که در بازار‌ها بود، کمتر شده و امیدی نسبت به آینده شکل گرفته است. این اتفاق اهمیت دارد، از این جهت که حرکات سینوسی و بالا پایینی را که در حوزه مسکن است، فعلا متوقف کرده است.
اما این همه ماجرا نیست. در جریان انتقال دولت، احتمالا فعالان این حوزه منتظر مشخص شدن تیم اقتصادی مسعود پزشکیان و برنامه‌های او در حوزه مسکن باشند. پزشکیان در جریان مناظرات، بدون دادن برنامه مشخصی، تنها بر کنترل تورم عمومی تاکید داشت و معتقد بود از این رهگذر مشکل مسکن نیز حل خواهد شد. کاهش تورم عمومی اگرچه لازم است، اما آیا در شرایطی که کمبود عرضه مسکن هر ساله انباشته می‌شود، کافی است؟
کنترل تورم عمومی برای حل بحران مسکن، کافی است؟
علی نوذرپور، کارشناس بازار مسکن درباره این موضوع در گفت‌‌‌‌وگو با اقتصاد ۲۴ عنوان میکند: تورم در حوزه اقتصاد بازار‌ها را تحت تاثیر قرار خواهد داد؛ از جمله حوزه مسکن. ولی برای این که ما در حوزه مسکن یک برنامه قابل تحقق ارائه بدهیم، نیازمند این هستیم که سیاست‌‌‌‌گذاری‌های درستی انجام دهیم. از جمله اینکه دولت تسهیلات مناسب را برای بخش خصوصی در ساخت‌‌‌‌وساز انبوه‌‌‌‌سازان و پیمانکاران این پروژه فراهم کند.
وی ادامه داد: تسهیلات بانکی هم برای سازندگان و هم برای مصرف‌‌‌‌کنندگان و کسانی که می‌خواهند مسکن داشته باشند، باید فراهم شود. این تسهیلات باید بتواند تقریبا ۷۰ تا ۷۵ درصد از قیمت مسکن را پوشش دهد. در غیر این صورت، چون توان اقتصادی خانوار‌های ما پایین است و امکان پرداخت قیمت ملک و ساختمان را در آن واحد ندارند، قاعدتا باید از طریق تسهیلات بانکی این کار انجام شود. این نکته اولی است که درخصوص سیاست‌‌‌‌گذاری در این حوزه اهمیت دارد.
خلق ثروت برای خانهدار شدن از مسیر رفع تحریم‌ها می‌گذرد
او می‌افزاید: نکته دوم این است که دولت ما باید تلاش کند تا درآمد مردم افزایش پیدا کند؛ چه آن‌هایی که در نقش دولت مستقر هستند، کارمند دولت هستند و چه آن‌هایی که در بخش خصوصی هستند. در این صورت نوعی ثروت در کشور تولید می‌شود. این ثروت بخش اعظمش مربوط به منابعی است که در اختیار دولت است؛ از جمله نفت و فرآورده‌های نفتی. این‌ها باید به قیمت مناسب فروخته شود و ارز حاصل از آن برای تولید و اشتغال مورد استفاده قرار بگیرد.
به گفته نوذرپور، این میسر نیست؛ مگر این که ما روابط خود را با دنیا به سمت صلح و درواقع هماهنگی و همراهی ببریم. نمی‌شود با این وضعیت سیاست خارجی، مسئله اف‌‌‌‌‌ای‌‌‌‌تی‌‌‌‌اف و برجام، انتظار رونق اقتصادی را داشته باشیم؛ بنابراین رونق اقتصادی می‌تواند کمک کند به این که خانوار‌های ما و جامعه ما ثروتمند بشوند و درآمدشان افزایش پیدا کند و امکان خرید مسکن برایش فراهم شود.
سازندگان باید بتوانند مسکن تولید کنند
وی تاکید کرد: در حوزه تولید هم بسیار اهمیت دارد که پیمانکاران و سازندگان بتوانند مسکن تولید کنند. این هم به حوزه اقتصاد، تورم و افزایش قیمت مصالح ساختمانی برمی‌گردد. در حال حاضر ما تقاضا برای خرید مسکن داریم، ولی عرضه متناسب با آن را نداریم و یکی از دلایل گرانی هم همین مسئله عدم تعادل بین عرضه و تقاضا است.
هدف‌‌‌‌گذاری مسکنی دولت جدید بر اساس واقعیت‌های اقتصادی خواهد بود؟
این کارشناس بازار مسکن در ارزیابی نظرات پزشکیان و نداشتن برنامه او برای ساخت مسکن بر این باور است که علتش عدم تحقق وعده‌های قبلی دولت‌ها در این مورد است.
نوذرپور در این باره توضیح می‌دهد: مانند وعده دولت سیزدهم که در سال یک میلیون واحد مسکونی بود و باید قاعدتا سه میلیون تحویل می‌دادند. ولی آن چیزی که اتفاق افتاده در حد ۲۳ تا ۲۴ هزار واحد مسکونی بود که احتمالا تولید نشده و به اتمام نرسیده است. این رقم ۱ میلیون و ۲۰۰ هزار واحدی که مطرح می‌کنند بیشتر در حوزه زمین است، یعنی زمین واگذار شده یا مجوزی صادر شده و یا در حال ساختن است.
بر این اساس، به گفته نوذرپور این عدم تحقق وعده دولت سیزدهم رئیس جمهور جدید را مجاب کرده که براساس واقعیت‌ها و بر اساس منابعی که در اختیار دولت و مردم است هدف‌‌‌‌گذاری کند. افزایش عرضه را نیز منوط کردند، به اینکه دولت مستقر شود و بر اساس برنامه هفتم وزارت راه و شهرسازی پس از ارزیابی از وضعیت موجود و تحلیل مسائل و مشکلات و نقاط ضعف و قوت فرصت‌ها و تهدید‌هایی که در حوزه مسکن است، یک برنامه مشخص و معین و قابل تحقق را ارائه کنند که این هم کار خوبی است.
ساخت مسکن چینی خوب است به شرط اینکه...
او درباره ورود چینی‌ها به حوزه ساخت‌‌‌‌وساز در ایران نیز بر این باور است: برای افزایش عرضه استفاده از همه ظرفیت‌ها و همه ابزار‌ها خوب است؛ به شرط اینکه منافع ملی تامین شود. این مورد باید در تعادل با توان سازندگان داخلی انجام می‌شد. اگر سازندگان داخلی ما توان تولید دارند، قاعدتا حضور سرمایه‌‌‌‌گذاران چینی معنا ندارد، مگر اینکه آن‌ها بتوانند یک سرمایه‌ای را وارد کشور کنند. نه اینکه از منابع ما مسکن تولید کنند. اگر چنین ظرفیتی برای کشور‌های مختلف باشد و آن‌ها بیایند سرمایه‌‌‌‌گذاری کنند و سرمایه‌شان را بیاورند و مسکن تولید کنند، کار خوبی است.
دولت با مشوق‌‌‌‌هایی می‌تواند به بازار اجاره ورود کند
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به بازار اجاره می‌گوید: این مشکل نیز باز به تولید برمی‌گردد. تا زمانی که این تولید نباشد و عدم تعادل باشد، قیمت مسکن که افزایش پیدا میکند، به تبع آن قیمت اجاره‌بها نیز افزایش می‌یابد و مسئله به صورت اساسی حل نخواهد شد. ولی دولت‌ها می‌توانند با یکسری تصمیمات و دادن یارانه و یکسری اعمال تخفیف‌ها نظیر مالیات‌ها یا عوارض، کمک کند به اینکه این رشد به گونه‌ای نباشد که از توان اقتصادی خانوار‌ها بیشتر شود.
علی نوذرپور، کارشناس بازار مسکن نیز این را تایید میکند و می‌گوید: انتخاب آقای پزشکیان در شرایط کنونی یک آرامشی در همه بازار‌ها ازجمله بازار مسکن ایجاد کرده است. التهاباتی که در بازار‌ها بود، کمتر شده و امیدی نسبت به آینده شکل گرفته است. این اتفاق اهمیت دارد، از این جهت که حرکات سینوسی و بالا پایینی را که در حوزه مسکن است، فعلا متوقف کرده است.
اما این همه ماجرا نیست. در جریان انتقال دولت، احتمالا فعالان این حوزه منتظر مشخص شدن تیم اقتصادی مسعود پزشکیان و برنامه‌های او در حوزه مسکن باشند. پزشکیان در جریان مناظرات، بدون دادن برنامه مشخصی، تنها بر کنترل تورم عمومی تاکید داشت و معتقد بود از این رهگذر مشکل مسکن نیز حل خواهد شد. کاهش تورم عمومی اگرچه لازم است، اما آیا در شرایطی که کمبود عرضه مسکن هر ساله انباشته می‌شود، کافی است؟
کنترل تورم عمومی برای حل بحران مسکن، کافی است؟
علی نوذرپور، کارشناس بازار مسکن درباره این موضوع در گفت‌‌‌‌وگو با اقتصاد ۲۴ عنوان میکند: تورم در حوزه اقتصاد بازار‌ها را تحت تاثیر قرار خواهد داد؛ از جمله حوزه مسکن. ولی برای این که ما در حوزه مسکن یک برنامه قابل تحقق ارائه بدهیم، نیازمند این هستیم که سیاست‌‌‌‌گذاری‌های درستی انجام دهیم. از جمله اینکه دولت تسهیلات مناسب را برای بخش خصوصی در ساخت‌‌‌‌وساز انبوه‌‌‌‌سازان و پیمانکاران این پروژه فراهم کند.
وی ادامه داد: تسهیلات بانکی هم برای سازندگان و هم برای مصرف‌‌‌‌کنندگان و کسانی که می‌خواهند مسکن داشته باشند، باید فراهم شود. این تسهیلات باید بتواند تقریبا ۷۰ تا ۷۵ درصد از قیمت مسکن را پوشش دهد. در غیر این صورت، چون توان اقتصادی خانوار‌های ما پایین است و امکان پرداخت قیمت ملک و ساختمان را در آن واحد ندارند، قاعدتا باید از طریق تسهیلات بانکی این کار انجام شود. این نکته اولی است که درخصوص سیاست‌‌‌‌گذاری در این حوزه اهمیت دارد.
خلق ثروت برای خانهدار شدن از مسیر رفع تحریم‌ها می‌گذرد
او می‌افزاید: نکته دوم این است که دولت ما باید تلاش کند تا درآمد مردم افزایش پیدا کند؛ چه آن‌هایی که در نقش دولت مستقر هستند، کارمند دولت هستند و چه آن‌هایی که در بخش خصوصی هستند. در این صورت نوعی ثروت در کشور تولید می‌شود. این ثروت بخش اعظمش مربوط به منابعی است که در اختیار دولت است؛ از جمله نفت و فرآورده‌های نفتی. این‌ها باید به قیمت مناسب فروخته شود و ارز حاصل از آن برای تولید و اشتغال مورد استفاده قرار بگیرد.
به گفته نوذرپور، این میسر نیست؛ مگر این که ما روابط خود را با دنیا به سمت صلح و درواقع هماهنگی و همراهی ببریم. نمی‌شود با این وضعیت سیاست خارجی، مسئله اف‌‌‌‌‌ای‌‌‌‌تی‌‌‌‌اف و برجام، انتظار رونق اقتصادی را داشته باشیم؛ بنابراین رونق اقتصادی می‌تواند کمک کند به این که خانوار‌های ما و جامعه ما ثروتمند بشوند و درآمدشان افزایش پیدا کند و امکان خرید مسکن برایش فراهم شود.
سازندگان باید بتوانند مسکن تولید کنند
وی تاکید کرد: در حوزه تولید هم بسیار اهمیت دارد که پیمانکاران و سازندگان بتوانند مسکن تولید کنند. این هم به حوزه اقتصاد، تورم و افزایش قیمت مصالح ساختمانی برمی‌گردد. در حال حاضر ما تقاضا برای خرید مسکن داریم، ولی عرضه متناسب با آن را نداریم و یکی از دلایل گرانی هم همین مسئله عدم تعادل بین عرضه و تقاضا است.
هدف‌‌‌‌گذاری مسکنی دولت جدید بر اساس واقعیت‌های اقتصادی خواهد بود؟
این کارشناس بازار مسکن در ارزیابی نظرات پزشکیان و نداشتن برنامه او برای ساخت مسکن بر این باور است که علتش عدم تحقق وعده‌های قبلی دولت‌ها در این مورد است.
نوذرپور در این باره توضیح می‌دهد: مانند وعده دولت سیزدهم که در سال یک میلیون واحد مسکونی بود و باید قاعدتا سه میلیون تحویل می‌دادند. ولی آن چیزی که اتفاق افتاده در حد ۲۳ تا ۲۴ هزار واحد مسکونی بود که احتمالا تولید نشده و به اتمام نرسیده است. این رقم ۱ میلیون و ۲۰۰ هزار واحدی که مطرح می‌کنند بیشتر در حوزه زمین است، یعنی زمین واگذار شده یا مجوزی صادر شده و یا در حال ساختن است.
بر این اساس، به گفته نوذرپور این عدم تحقق وعده دولت سیزدهم رئیس جمهور جدید را مجاب کرده که براساس واقعیت‌ها و بر اساس منابعی که در اختیار دولت و مردم است هدف‌‌‌‌گذاری کند. افزایش عرضه را نیز منوط کردند، به اینکه دولت مستقر شود و بر اساس برنامه هفتم وزارت راه و شهرسازی پس از ارزیابی از وضعیت موجود و تحلیل مسائل و مشکلات و نقاط ضعف و قوت فرصت‌ها و تهدید‌هایی که در حوزه مسکن است، یک برنامه مشخص و معین و قابل تحقق را ارائه کنند که این هم کار خوبی است.
ساخت مسکن چینی خوب است به شرط اینکه...
او درباره ورود چینی‌ها به حوزه ساخت‌‌‌‌وساز در ایران نیز بر این باور است: برای افزایش عرضه استفاده از همه ظرفیت‌ها و همه ابزار‌ها خوب است؛ به شرط اینکه منافع ملی تامین شود. این مورد باید در تعادل با توان سازندگان داخلی انجام می‌شد. اگر سازندگان داخلی ما توان تولید دارند، قاعدتا حضور سرمایه‌‌‌‌گذاران چینی معنا ندارد، مگر اینکه آن‌ها بتوانند یک سرمایه‌ای را وارد کشور کنند. نه اینکه از منابع ما مسکن تولید کنند. اگر چنین ظرفیتی برای کشور‌های مختلف باشد و آن‌ها بیایند سرمایه‌‌‌‌گذاری کنند و سرمایه‌شان را بیاورند و مسکن تولید کنند، کار خوبی است.
دولت با مشوق‌‌‌‌هایی می‌تواند به بازار اجاره ورود کند
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به بازار اجاره می‌گوید: این مشکل نیز باز به تولید برمی‌گردد. تا زمانی که این تولید نباشد و عدم تعادل باشد، قیمت مسکن که افزایش پیدا میکند، به تبع آن قیمت اجاره‌بها نیز افزایش می‌یابد و مسئله به صورت اساسی حل نخواهد شد. ولی دولت‌ها می‌توانند با یکسری تصمیمات و دادن یارانه و یکسری اعمال تخفیف‌ها نظیر مالیات‌ها یا عوارض، کمک کند به اینکه این رشد به گونه‌ای نباشد که از توان اقتصادی خانوار‌ها بیشتر شود.
