«خانمان» در گفتوگو با انبوهسازان بررسی می‌کند
قانون معیوب پیشفروش ساختمان
در حالی قانون پیشفروش سال ۸۹ به تصویب رسید که دارای نقص‌های فراوان بود، به طوری که خریدار و فروشنده طی این سال‌ها براساس اعتماد دست به این نوع معامله زدند.
زهرا پیربداقی
در حالی قانون پیشفروش ساختمان در سال ۸۹ به تصویب رسید که دارای نقص‌های فراوانی بود. در این میان عده‌ای انگشت اتهام را به سوی شهرداری بردند، چون پلتفرمی برای ثبت اطلاعات ساخت طراحی نکرد.
عده‌ای دیگر سازمان نظام مهندسی را مقصر می‌دانند که شناسنامه فنی ساختمان را صادر نکرده است. به این ترتیب این قانون قابلیت اجرا پیدا نکرد و مورد استقبال هم قرار نگرفت. به طوری که خریداران و فروشنده‌‌‌ها طی این سال‌ها براساس اعتماد دست به این نوع معامله زدند.
با وجود نقص‌های قانون پیشفروش، به تازگی معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان تهران اعلام کرده است: «افرادی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان کنند و یا بدون اخذ مجوز آگهی درج کنند، به حبس و جزای نقدی سنگین محکوم می‌شوند.»
در همین راستا انبوهسازان در گفتوگو با «خانمان» ضمن استقبال از انجام پیشفروش ساختمان در چارچوب اصول و قوانین، خواستار اصلاح قانون هم هستند تا از یک سو نقدینگی سازندگان تامین شود و از سوی دیگر قدرت خرید مردم افزایش یابد.
در ادامه مشروح گزارش «خانمان» در رابطه با نقاط تاریک قانون پیشفروش ساختمان را می‌خوانید.
اصلاح بی‌سرانجام
در همین زمینه فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان ایران به «خانمان گفت: قانون پیشفروش ساختمان در سال ۸۹ تصویب شد، اما کارشناسان اتفاق‌نظر داشتند که این قانون با ساختار اقتصاد مسکن و حتی مسائل عرفی کشور همخوانی ندارد. طی سال‌های گذشته بنا به درخواست جامعه انبوهسازان از مجلس، مبنی بر اصلاح قانون پیشفروش ساختمان، کارگروهی متشکل از ذی‌نفعان در مرکز پژوهش‌های مجلس شکل گرفت و بحث اصلاح پیشفروش کلید خورد و حتی پیش‌نویس لایحه اصلاحی آماده و به کمیسیون قضایی مجلس ارائه شد، اما متاسفانه طی پنج سال گذشته اقدام جدی انجام نشده است.
پیشفروش باید براساس قانون باشد
وی تاکید کرد: ما با نفس قانون و اینکه پیشفروش ساختمان براساس اصول و قوانین باشد مشکلی نداریم، اما وقتی قانونی تصویب شده که زیرساخت‌های آن در کشور وجود نداشته، جای تعجب ندارد که طی این سال‌ها کارآمد نبوده است.
قانونی که با ساختار فعلی هماهنگ نیست
این کارشناس مسکن گفت: در حال حاضر عنوان کرده‌‌‌اند که اگر بدون سند رسمی پیشفروش انجام شود، متخلفان مشمول حبس و جریمه می‌شوند که ادبیات درستی نیست؛ بلکه باید جلسه‌ای با حضور کارشناسان بخش‌خصوصی، نهادهای زیرربط و حقوق‌دان‌ها برگزار و قانون پیشفروش را بررسی کنند که آیا می‌توان چنین قانونی را اجرا کرد یا خیر.
پورحاجت تاکید کرد: بنده به صراحت اعلام می‌کنم که در کمیته‌ها و کارگروه‌هایی که برای اصلاح قانون شکل گرفت و حضور داشتم، اعلام شد که جزئیات این قانون با ساختار فعلی هماهنگ و همخوان نیست.
تنها امیدی که از دست رفت
دبیر کانون سراسری انبوهسازان تاکید کرد: پیشفروش ساختمان تنها ابزار مالی در جهت تامین نقدینگی بخش خصوصی است، چراکه ساختار بانکی کشور معیوب است و تا امروز نتوانسته تامین نقدینگی را متناسب با خط تولید کشور انجام دهد. از سوی دیگر ظلمی هم به مردم کشور شده است، چون با تورم ۴۰ درصدی دست‌وپنجه نرم می‌کنند و پیش‌‌‌خرید ملک تنها راه تسلط بر تورم افسارگسیخته و خانه‌دارشدن آنها است، اما با قانون معیوب پیشفروش شاهد هستیم خریدار و فروشنده تمایلی به این معامله ندارند.
وی ادامه داد: عدم رفع نقص‌های قانون پیشفروش نه‌‌‌تنها موجب سلب حقوق مردم شده، بلکه افزایش تورم مسکن، اخلال در کارکرد و تامین نقدینگی بخش خصوصی را به دنبال داشته است که می‌طلبد برای رفع نقاط ضعف آن، مسئولان جلسه‌ای با انبوهسازان و کارشناسان برگزار کنند.
سازنده عطایش را به لقایش بخشید
همچنین حسن محتشم، عضو هیئت مدیره انبوهسازان استان تهران به «خانمان» گفت: طبق قانون اگر سازنده قصد درج آگهی پیشفروش ساختمان را داشته باشد، باید از وزارت راه‌وشهرسازی مجوز داشته باشد. در مرحله بعد باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند و قرارداد را براساس قدرالسهم زمین نسبت به آپارتمان یا متراژ واحدی که به صورت مشاع خریداری می‌کند، تنظیم کند. براین اساس دفترخانه به اداره ثبت اعلام می‌کند که بخشی از این پلاک بابت فروش یک یا چند واحد کنار گذاشته شود، چون خریدار پیش‌‌‌خرید کرده است.
وی افزود: براساس این قرارداد، خریدار تعهد می‌دهد که وجوه را به‌‌‌موقع پرداخت کند. فروشنده هم باید وجوه را در ساختمان هزینه کند و به‌‌‌موقع ملک را تحویل دهد. در صورتی که هر کدام از طرفین به وعده‌شان عمل نکنند، برایشان تمهیداتی اندیشیده شده است، اما یک نقصی در این قانون به چشم می‌خورد و آن این که سختگیری نسبت به فروشنده از خریدار بیشتر است. به طوری که این نقص موجب شده تا سازنده عطایش را به لقایش بخشیده و از پیشفروش منصرف شده است. برای مثال اگر خریدار به تعهداتش عمل نکند، فروشنده دستش بسته است و نمی‌تواند سندش را آزاد کند؛ این در حالی است که در اداره ثبت بخشی از پلاک به اسم خریدار شده است.
این کارشناس مسکن خاطر نشان کرد: این قانون از سال ۹۱ اجرایی شد که ارمغانی به جز روی زمین ماندن پروژه‌ها را نداشته است، به طوری که سرمایه‌گذاری در بخش صنعت ساختمان به شدت کاهش یافته است. چراکه نظام بانکی تسهیلاتی در اختیار سازنده قرار نداده و نمی‌دهد و پیشفروش تنها راه فعلی برای تامین نقدینگی این صنف بوده است.
پیشفروش بدون سند
محتشم تصریح کرد: در حال حاضر شاهد هستیم زمین‌هایی در شمال کشور وجود دارد که فاقد سند هستند، اما ساخت‌وساز در آنها انجام می‌شود و حتی دست به پیشفروش هم می‌زنند که می‌تواند چالش‌زا باشد. درواقع معامله براساس اعتماد دوطرفه انجام می‌شود، اما چون این‌گونه معاملات قانونی نیست، به شکل محدود انجام می‌شود.
ضرورت اصلاح قانون
عضو هیئت مدیره انبوهسازان استان تهران در پاسخ به این سوال که دولت باید چه اقدماتی انجام دهد تا پیشفروش رونق بگیرد، گفت: باید قانون پیشفروش اصلاح و به‌روز شود و قوانین سختگیرانه برای فروشندگان را تغییر دهند. برای تغییرات در این زمینه باید جلسه‌ای با انبوهسازان برگزار کنند و براساس حفظ حقوق طرفین و با شرایط برد- برد قانون را اصلاح کنند. البته در حال حاضر در پروژه‌های کوچک شاهد هستیم که پیشفروش براساس اعتماد انجام می‌شود و اگر مشکل قانونی پیش بیاید، هر دو طرف گرفتار خواهند شد.وی در پاسخ به این سوال که آیا موافق با مجازات حبس و جریمه نقدی برای کسانی که در زمینه پیشفروش تخلف کنند، هستید گفت: در پیشفروش باید از قانون اطاعت کنند، اما هستند افرادی که توجهی به قانون نمی‌کنند و ممکن است مشکلی هم پیش نیاید، اما اگر با مشکلی مواجه شوند، مثلا اگر کسی که ملکی را پیشفروش کرده جانش را از دست بدهد، ملک دست ورثه خواهد افتاد و ممکن است زیربار تحویل ملک نروند. در این صورت دو طرف یعنی خریدار و فروشنده متخلف هستند.
عده‌ای دیگر سازمان نظام مهندسی را مقصر می‌دانند که شناسنامه فنی ساختمان را صادر نکرده است. به این ترتیب این قانون قابلیت اجرا پیدا نکرد و مورد استقبال هم قرار نگرفت. به طوری که خریداران و فروشنده‌‌‌ها طی این سال‌ها براساس اعتماد دست به این نوع معامله زدند.
با وجود نقص‌های قانون پیشفروش، به تازگی معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان تهران اعلام کرده است: «افرادی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان کنند و یا بدون اخذ مجوز آگهی درج کنند، به حبس و جزای نقدی سنگین محکوم می‌شوند.»
در همین راستا انبوهسازان در گفتوگو با «خانمان» ضمن استقبال از انجام پیشفروش ساختمان در چارچوب اصول و قوانین، خواستار اصلاح قانون هم هستند تا از یک سو نقدینگی سازندگان تامین شود و از سوی دیگر قدرت خرید مردم افزایش یابد.
در ادامه مشروح گزارش «خانمان» در رابطه با نقاط تاریک قانون پیشفروش ساختمان را می‌خوانید.
اصلاح بی‌سرانجام
در همین زمینه فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان ایران به «خانمان گفت: قانون پیشفروش ساختمان در سال ۸۹ تصویب شد، اما کارشناسان اتفاق‌نظر داشتند که این قانون با ساختار اقتصاد مسکن و حتی مسائل عرفی کشور همخوانی ندارد. طی سال‌های گذشته بنا به درخواست جامعه انبوهسازان از مجلس، مبنی بر اصلاح قانون پیشفروش ساختمان، کارگروهی متشکل از ذی‌نفعان در مرکز پژوهش‌های مجلس شکل گرفت و بحث اصلاح پیشفروش کلید خورد و حتی پیش‌نویس لایحه اصلاحی آماده و به کمیسیون قضایی مجلس ارائه شد، اما متاسفانه طی پنج سال گذشته اقدام جدی انجام نشده است.
پیشفروش باید براساس قانون باشد
وی تاکید کرد: ما با نفس قانون و اینکه پیشفروش ساختمان براساس اصول و قوانین باشد مشکلی نداریم، اما وقتی قانونی تصویب شده که زیرساخت‌های آن در کشور وجود نداشته، جای تعجب ندارد که طی این سال‌ها کارآمد نبوده است.
قانونی که با ساختار فعلی هماهنگ نیست
این کارشناس مسکن گفت: در حال حاضر عنوان کرده‌‌‌اند که اگر بدون سند رسمی پیشفروش انجام شود، متخلفان مشمول حبس و جریمه می‌شوند که ادبیات درستی نیست؛ بلکه باید جلسه‌ای با حضور کارشناسان بخش‌خصوصی، نهادهای زیرربط و حقوق‌دان‌ها برگزار و قانون پیشفروش را بررسی کنند که آیا می‌توان چنین قانونی را اجرا کرد یا خیر.
پورحاجت تاکید کرد: بنده به صراحت اعلام می‌کنم که در کمیته‌ها و کارگروه‌هایی که برای اصلاح قانون شکل گرفت و حضور داشتم، اعلام شد که جزئیات این قانون با ساختار فعلی هماهنگ و همخوان نیست.
تنها امیدی که از دست رفت
دبیر کانون سراسری انبوهسازان تاکید کرد: پیشفروش ساختمان تنها ابزار مالی در جهت تامین نقدینگی بخش خصوصی است، چراکه ساختار بانکی کشور معیوب است و تا امروز نتوانسته تامین نقدینگی را متناسب با خط تولید کشور انجام دهد. از سوی دیگر ظلمی هم به مردم کشور شده است، چون با تورم ۴۰ درصدی دست‌وپنجه نرم می‌کنند و پیش‌‌‌خرید ملک تنها راه تسلط بر تورم افسارگسیخته و خانه‌دارشدن آنها است، اما با قانون معیوب پیشفروش شاهد هستیم خریدار و فروشنده تمایلی به این معامله ندارند.
وی ادامه داد: عدم رفع نقص‌های قانون پیشفروش نه‌‌‌تنها موجب سلب حقوق مردم شده، بلکه افزایش تورم مسکن، اخلال در کارکرد و تامین نقدینگی بخش خصوصی را به دنبال داشته است که می‌طلبد برای رفع نقاط ضعف آن، مسئولان جلسه‌ای با انبوهسازان و کارشناسان برگزار کنند.
سازنده عطایش را به لقایش بخشید
همچنین حسن محتشم، عضو هیئت مدیره انبوهسازان استان تهران به «خانمان» گفت: طبق قانون اگر سازنده قصد درج آگهی پیشفروش ساختمان را داشته باشد، باید از وزارت راه‌وشهرسازی مجوز داشته باشد. در مرحله بعد باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند و قرارداد را براساس قدرالسهم زمین نسبت به آپارتمان یا متراژ واحدی که به صورت مشاع خریداری می‌کند، تنظیم کند. براین اساس دفترخانه به اداره ثبت اعلام می‌کند که بخشی از این پلاک بابت فروش یک یا چند واحد کنار گذاشته شود، چون خریدار پیش‌‌‌خرید کرده است.
وی افزود: براساس این قرارداد، خریدار تعهد می‌دهد که وجوه را به‌‌‌موقع پرداخت کند. فروشنده هم باید وجوه را در ساختمان هزینه کند و به‌‌‌موقع ملک را تحویل دهد. در صورتی که هر کدام از طرفین به وعده‌شان عمل نکنند، برایشان تمهیداتی اندیشیده شده است، اما یک نقصی در این قانون به چشم می‌خورد و آن این که سختگیری نسبت به فروشنده از خریدار بیشتر است. به طوری که این نقص موجب شده تا سازنده عطایش را به لقایش بخشیده و از پیشفروش منصرف شده است. برای مثال اگر خریدار به تعهداتش عمل نکند، فروشنده دستش بسته است و نمی‌تواند سندش را آزاد کند؛ این در حالی است که در اداره ثبت بخشی از پلاک به اسم خریدار شده است.
این کارشناس مسکن خاطر نشان کرد: این قانون از سال ۹۱ اجرایی شد که ارمغانی به جز روی زمین ماندن پروژه‌ها را نداشته است، به طوری که سرمایه‌گذاری در بخش صنعت ساختمان به شدت کاهش یافته است. چراکه نظام بانکی تسهیلاتی در اختیار سازنده قرار نداده و نمی‌دهد و پیشفروش تنها راه فعلی برای تامین نقدینگی این صنف بوده است.
پیشفروش بدون سند
محتشم تصریح کرد: در حال حاضر شاهد هستیم زمین‌هایی در شمال کشور وجود دارد که فاقد سند هستند، اما ساخت‌وساز در آنها انجام می‌شود و حتی دست به پیشفروش هم می‌زنند که می‌تواند چالش‌زا باشد. درواقع معامله براساس اعتماد دوطرفه انجام می‌شود، اما چون این‌گونه معاملات قانونی نیست، به شکل محدود انجام می‌شود.
ضرورت اصلاح قانون
عضو هیئت مدیره انبوهسازان استان تهران در پاسخ به این سوال که دولت باید چه اقدماتی انجام دهد تا پیشفروش رونق بگیرد، گفت: باید قانون پیشفروش اصلاح و به‌روز شود و قوانین سختگیرانه برای فروشندگان را تغییر دهند. برای تغییرات در این زمینه باید جلسه‌ای با انبوهسازان برگزار کنند و براساس حفظ حقوق طرفین و با شرایط برد- برد قانون را اصلاح کنند. البته در حال حاضر در پروژه‌های کوچک شاهد هستیم که پیشفروش براساس اعتماد انجام می‌شود و اگر مشکل قانونی پیش بیاید، هر دو طرف گرفتار خواهند شد.وی در پاسخ به این سوال که آیا موافق با مجازات حبس و جریمه نقدی برای کسانی که در زمینه پیشفروش تخلف کنند، هستید گفت: در پیشفروش باید از قانون اطاعت کنند، اما هستند افرادی که توجهی به قانون نمی‌کنند و ممکن است مشکلی هم پیش نیاید، اما اگر با مشکلی مواجه شوند، مثلا اگر کسی که ملکی را پیشفروش کرده جانش را از دست بدهد، ملک دست ورثه خواهد افتاد و ممکن است زیربار تحویل ملک نروند. در این صورت دو طرف یعنی خریدار و فروشنده متخلف هستند.
