شرایط برزخ اقتصاد ایران در سال جاری، بازار مسکن را به اولین بازار برای سرمایه‌گذاران تبدیل کرده است. این وضعیت برای بخش تقاضای مصرفی در بازار مسکن و مستأجران ابدا خبر خوبی نیست. اما پرسش این است که در چنین وضعیتی سیاستگذار چگونه میتواند مانع از بدتر شدن این وضعیت شود؟
به گزارش «خانمان» به اعتقاد بسیاری از کارشناسان بخش مسکن راه‌حل وجود دارد، اما به نظر میرسد که اجرای این راه‌حل‌ها بسیار دشوار و مهم‌تر از آن بلندمدت است. وقتی مشکل استطاعت مالی برای خرید مسکن وجود دارد، در شرایطی که سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به شرط وجود تقاضا مایل به سرمایه‌‌گذاری باشند، دولت‌ها زیاد هم دست‌بسته نیستند. 

 ریسک بالای مسکن در سال‌های اخیر
یک کارشناس اقتصاد مسکن در این باره به روزنامه «خانمان» گفت: با توجه به سطوح بالای ریسک در سال‌های گذشته بر بازار مسکن، به نظر می‌رسد تنها افزایش قابل‌توجه احتمـالِ وقـوع سـناریوهای بسـیار بدبینانـه، قـادر اسـت سطح قیمت‌های مسکن را به طور جدی فراتر از تورم عمـومی در نیمه دوم سال، رشـد دهـد.

 امکان دور نگه‌داشتن مسکن از آشفته بازار
حسن ذبیحی در ادامه تاکید داشت: با فـرض تحقـق سیاستی کـه در آن بـا کـاهش ریسـک‌ها، از فشارهای موجود برای بالا نگاه داشتن بهای دارایی‌ها کاسته می‌شود، لذا امکان تعدیل قیمت مسـکن به گونـه‌ای کـه رشـد بهـای مسـکن از تـورم عمـومی عقب بماند، نسبتا وجود خواهد داشت.

 کاهش فشارها برای افزایش قیمت مسکن 
وی با اشاره به اینکه در سال ۱۴۰۲ با کاهش فشارها برای افزایش قابل توجه قیمت مسکن، محتمل‌‍‌ترین پیش‌بینی برای افزایش قیمت مسکن، در حد کمتر از تورم عمومی  است، ابراز داشت: از آنجا که در سال ۱۴۰۲ نرخ رشد نقدینگی کمتر از ۱۴۰۱ پیش‌بینی می‌شود، و تداوم سیاست محدودیت رشد ترازنامه از سوی بانک مرکزی احتمال دارد که مختصری در رشد نقدینگی ایجاد شود، لذا محتمل‌ترین سناریو رشد کمتر قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ نسبت به ۱۴۰۱ خواهد بود.

 مشکلات بخش مسکن انباشته شده است
به گفته او، مشکلات بخش مسکن انباشته شده و راه‌حل‌ها بلندمدت طراحی شده است، که عمدتا به انجام اصلاحات بنیادین اقتصاد ایران برمی‌گردد. هیچ راه‌حل کوتاه‌مدتی برای مشکلات عمده و بزرگ در بخش مسکن متأسفانه در دسترس نیست.

 تعریف بهتر از کاربری زمین و برنامه‌ریزی شهری
ذبیحی معتقد است؛ دولتمردان می‌توانند با افزایش عرضه‌ مسکن ساده‌کردن فرآیند تصویب و کاهش محدودیت‌ها، مشارکت‌های خصولتی، تعریف مشوق برای مسکن ارزان‌قیمت و معافیت مالیاتی، تعریف بهتر از کاربری زمین و برنامه‌ریزی شهری، پرداخت یارانه‌ مسکن، کنترل اجاره، تشکیل صندوق‌های ویژه‌ سرمایه‌گذاری در مسکنِ ارزان‌قیمت با منابع دولتی و خصوصی، برخی از مشکلات را در این راستا سروسامان دهند.

 مسیر پیشنهادی به دولت
اصلاح مقررات برای اطمینان از اینکه مانع توسعه‌ مسکن ارزان‌قیمت نیستند، منطقه‌بندی فراگیر تشویق انبوه‌سازان به تولید درصدی از واحدهای ارزان‌قیمت در پروژه‌های میان و گران‌قیمت، وام‌های خرید مسکن حمایتی برای خانه‌اولی‌ها و کم‌درآمدها به حل معضل کمک کنند، موضوعی بود که وی به آن پرداخت و افزود: متأسفانه، بسیاری از این راه‌حل‌ها به دلیل ضعف منابع مالی، کوچک‌بودن بازار رهن، و نرخ بالای تورم؛ از دسترس دولت مردمی خارج است. مسیر پیشنهادی به دولت از همان راه‌های شناخته‌شده در مدیریت مسکن جاری در دنیا خارج نیست. 

 گسترش بازار رهن
ذبیحی با تاکید بر این مهم که گسترش بازار رهن یکی از راه‌حل‌‍‌ها است، گفت: در این بین اما تا مسئله‌ تورم مزمن جاری حل نشود، بازار رهن بسط نمی‌یابد و تا وقتی شکاف درآمدی حل نشود، خریداران نیز مسکن نخواهند توانست، قسط وام پرداخت کنند. 
وی با بیان این‌که دولت سیزدهم می‌تواند بر تولید مسکن در حد استطاعت خرید قشر متوسط اقداماتی صورت دهد، تصریح کرد: برای این مهم نیز باید برخی مقررات را اصلاح کند، اما ابزار اصلاح مقررات ساخت‌وساز برای حل بحران جاری کافی نیست. 
ذبیحی یادآور شد: در ایران تقاضای سرمایه‌گذاری برای املاک و مستغلات محرک اصلی سفته‌بازی در بازار مسکن است و قیمت‌ها را به طور دائم دستخوش تغییرات افزایشی می‌کند، لذا این عمل سوداگرانه عرصه را بر خریداران کم‌توان مسکن تنگ و تنگ‌تر از پنج سال اخیر کرده‌ است. به همین دلیل برای رفع اصولی این مشکل و آرام گرفتن قیمت‌های مسکن، ضروری است که بخش واقعی اقتصاد اصلاح شود تا وضعیت درآمدی مردم بهبود نسبی پیدا کند.

 مشکل مسکن با اقدامات مقطعی حل نمی شود
این کارشناس مسکن تاکید کرد: به طور قطع پرداختن به این موضوعات مسئله‌ ساده‌ای نبوده و حتی موضوعات محدود به حوزه‌ اقتصاد هم نیست. چنین است که حل مشکل مسکن به این زودی‌ها و با چند اقدام مقطعی و فوری ممکن نخواهد شد.
این کارشناس اقتصادی بر بحرانی بودن اقتصاد دور از استطاعت مالی تاکید داشت و آن را بسیار جدی دانست و افزود: پیش‌نیاز کار اصولی ساماندهی به بازار مسکن، اصلاح در کلانِ اقتصاد، اصلاح سیاست‌ها در سطح حاکمیت و بهبود مناسبات بین‌المللی ایران خواهد بود. 
بر همین اساس باید گفت؛ ریسک بالای فعالیت در بخش واقعی اقتصاد، بسیاری از کارآفرینان، صنعتگران و صاحبان مشاغل را نیز به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن سوق داده است. سـهم بالای تقاضـای سوداگرانه سـبب شـده تـا مسـکن از تحـولات و نوسـانات اقتصاد کلان تأثیر زیادی بپذیرد. چراکه تورم مسکن ۵ سال اخیر، هم به لحاظ طول زمانی و هم به لحاظ نرخ، بی‌سابقه بوده است. موتورهای محرک تورم مسکن در این دوره چیست که چنین افزایش قیمت‌هایی را شکل داده است؟