کارشناسان، بازار ملک در دهه 90 را بررسی میکنند
سهم املاکی‌ها در تورم مسکن
در حالی سال‌هاست از مشاوران املاک به‌عنوان یکی از بازیگران بازار مسکن در حوزه قیمت‌ها نام برده میشود که نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک این ادعا را رد کرد.
به گزارش تسنیم، فارغ از اثرگذاری برنامه دولت‌ها برای ساماندهی بازار اجاره مسکن ازجمله وام ودیعه مسکن، تعیین سقف مجاز افزایش نرخ اجاره‌بها و... سال‌های متمادی است که کارشناسان اقتصاد مسکن می‌گویند راه‌حل رفع مشکل مستأجران، برنامه‌ریزی بلندمدت در این بخش است، به‌عنوان مثال اجاره‌داری حرفهای یکی از راهکارهایی است که در دولت‌های مختلف روی آن تأکید شده، اما درنهایت حرف‌ها و وعده‌ها در این رابطه روی کاغذ مانده است.
در بخش بازار مسکن و مشخصاً اجاره‌بها عوامل متعددی دخیل هستند که شاید مهم‌ترین آنها «قیمت مسکن» باشد. متوسط قیمت مسکن براساس آخرین آمار رئیس‌کل بانک مرکزی حدود 9.7 درصد در خردادماه امسال افزایش داشته است، این قیمت برای شهر تهران است که البته می‌توان با مقدار تلرانس آن را به سایر مناطق کشور تعمیم داد.
در این شرایط عده‌ای بر این باورند که برخی بازیگران بازار اجاره مسکن ازجمله مشاوران املاک خواسته یا ناخواسته مقدمات افزایش نرخ‌ها را فراهم می‌آورند. در رابطه با وضعیت بازار اجاره مسکن، مشکلات آن، راهکارها و... میزگردی با حضور فرهاد بیضایی، کارشناس سیاست‌گذاری مسکن و داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک برگزار شد که مشروح آن در ادامه می‌آید.
چرا در کشور همواره با چالش در بخش اجاره مسکن مواجهیم و در برخی سال‌ها فشار زیادی به مستأجران وارد شده است؟
بیضایی: مقایسه نرخ اجاره و قیمت مسکن درآمد نسبت به اجاره در کشور نشان میدهد که در وضعیت بحرانی قرار داریم. در این‌باره به مثالی اشاره می‌کنم؛ اگر اجاره یک واحد مسکونی در تهران بدون اعمال رهن یا ودیعه اگر 700 دلار باشد، درآمد افراد حداکثر روی 500 دلار تثبیت شده است. ولی در آنکارا اگر که مثلاً اجاره یک واحد مسکونی متوسط 800 دلار است، درآمد افراد 1100 تا 1200 دلار است. کمااینکه اجاره آنجا پایینتر هم باشد. یا مثلاً مالزی یا حتی کشورهای توسعه-یافته اروپای غربی و اروپای شمالی هم همین شرایط وجود دارد.
بیگی‌نژاد: وقتی دلاری مقایسه شود، فاجعه است راجع به این صحبت کنیم کلاً هرجای دنیا 33 تا 34 درصد می شود در سبد خانواده ها این کجاست. تقابل دلار و ریال بهم خورده است وگرنه در کشورهای دیگر نرخ اجاره‌بها مسکن بالاست، اما همزمان سطح درآمدها هم بالاست.
بیضایی: هزینه اجاره مسکن در کشور، معادل کشورهایی است که دوبرابر ما سطح درآمد دارند. این اتفاق باعث میشود مفهومی به اسم رهن در کشور ما به وجود آید. در هیچ جای دنیا شما نمی‌‌توانید بگویید که من 200 میلیون تومان تا یک میلیارد تومان پول به جای اجاره می‌‌دهم. واقعیت آن است که هزینه اجاره مسکن متناسب با نیاز مردم از کل درآمد آنها بیشتر است. به‌عنوان نمونه در تهران یا سایر کلان‌شهرها اگر متوسط اجاره مسکن بدون ودیعه و رهن متوسط اجاره 700 دلار باشد، متوسط درآمد یا حقوق 500 دلار است. از این رو یک جوان باید 4 سال 5 سال کار کند تا بتواند مبلغی را پس‌انداز کند. پس از این دوره نرخ بهره‌ای که این پول در اختیار موجر می‌‌‌گذارد جبران آن فاصله بین درآمدهای اجاره را کند که این اتفاق میافتد. به خاطر همین اثر مستقیمی در افزایش سن ازدواج دارد.
این در حالی است که مثلاً در ترکیه، مالزی و کشورهای توسعه‌‌یافته، کشورهای حاشیه خلیج فارس، پاکستان، افغانستان، هند وقتی فردی وارد بازار کار میشود، همان ماه اول حقوق که حقوق می‌گیرد، می‌تواند از ماه دوم خانه اجاره کند. این امکان در کشور ما وجود ندارد.
اشاره کردید که اثرگذاری برنامه‌های حوزه اقتصاد کلان بسیار بیشتر از برنامه‌هایی است که مثلاً وزارت راه در بازار مسکن انجام میدهد. اگر بررسی کنید، در دهه 90 وزارت راه و شهرسازی کاری کرد؟
بیگی‌نژاد: وقتی آقای آخوندی آمد، هیچ اعتقادی به مسکن مهر نداشت. وی معتقد بود هر کسی باید وام بگیرد و در آن منطقه با توجه به فرهنگ خودش ساخت‌‌وساز را انجام دهد. اینکه بیاییم و شهرکی را ایجاد کنیم، مطلوب او نبود. آن دوره را باید به دو بخش تقسیم کنیم؛ یکی ایجاد مسکن مهر و دیگر هم در زمان آخوندی که بیشتر در جهت اتمام آن پروژه‌ها بود. اما اقتصاد مسکن تابع اقتصاد کلان است؛ هر مقدار که اقتصاد کلان رو به رونق باشد، درآمدهای ریالی و دلاری افراد افزایش پیدا می‌کند؛ به همان نسبت هم افراد سرپناهی که انتخاب میکنند متناسب با نیاز، فرهنگ و شأن آنها است.
آیا مشاوران املاک در بازار دخیلند؟ می‌‌توانیم به آنها سهمی بدهیم که در دهه 90 از سیاست‌های اشتباه وزارت راه سوءاستفاده کردند و قیمت‌ها بالا رفته است؟
بیگی‌نژاد: نه نمیتوانیم این را بگوییم.
بیضایی: وزارت راه و شهرسازی در این رابطه هیچ‌‌کاره است، مشاوران املاک که دیگر هیچ. چرا؟ چون همه اینها تابعی از اقتصاد کلان هستند. در یک سریال تلویزیونی وکیلی داشت در دادگاه می‌گفت موکلم دودره‌‌باز است، اما هیچ‌‌کدام از اینها جرم نیست. حالا ممکن است بخشی از مشاوران املاک رفتارهای صنفی اشتباه داشته باشند، این رویکرد منجربه تورم نمی‌‌شود.
این رفتار باعث بروز چه چیزی میشود؟
بیضایی: منجر به کاهش کیفیت ارائه خدمات میشود. شما آزار و اذیت بیشتری می‌‌بینید اطمینان معاملات پایینتر و ریسک معاملات بالاتر می‌‌رود، ولی اینها بازار را جابه‌‌جا نمی‌کنند.
بیگی‌نژاد: متاسفانه این برچسبی است که به مشاوران املاک زده میشود.
بیضایی: مشاوران املاک اصلا در این حد و اندازه نیستند که بخواهند در بازار مسکن اثرگذار باشند.
بیگی‌نژاد: در دهه 90 یک نهضتی ایجاد شد و وقتی اقتصاد کلان به سمتی می‌‌رود که می‌‌خواهد فقط تولید مسکن داشته باشد، خواه‌‌ناخواه عوامل هم افزایش پیدا می‌کند و جمعیت مشاوران املاک در آن مقطع زمانی بسیار افزایش پیدا کرد.
چقدر افزایش یافت؟
بیگی‌نژاد: آمار دقیق ندارم، ولی افزایش بسیار زیادی پیدا کرد. اما در عین حال مشاوران املاک بعضاً تغییر هویت داده و به ساخت مسکن کمک کردند. بسیاری از مشاوران املاک مستند به پروانه‌های ساختمانی که به اسم مشاوران املاک است، در بخش تولید مسکن هم همراهی کردند.
بیضایی: آمار اقتصاد کلان، عکس این است.
بیگی‌نژاد: که املاکی ها این کار را کردند؟
بیضایی: خیر.
بیگی‌نژاد: از سال 54 تا الان یک قانونی وضع شده که به ازای هر 15 هزار نفر باید یک دفترخانه وجود داشته باشد. این قانون هیچ‌‌وقت هم تغییر نکرد. امروز جمعیتی که در مشاور املاک وجود دارد، بسیار بیشتر از نیاز جامعه است. اینکه من مشاور املاک که باعث نیستم آن قانون‌‌گذار باید چه کار کند، از ورود این جلوگیری می‌کرد. این افزایش هم در دهه 90 اتفاق افتاد.
بیضایی: حالا این اثر اقتصاد کلان دارد. این پدیده‌ای که آقای بیگی‌نژاد به آن اشاره کرد، عامل اقتصاد کلان دارد و عوامل مختلفی منجر به آن عامل اقتصاد کلان می شود. اگر روند ارزش افزوده در حوزه‌های مختلف اقتصادی کشور را بررسی کنیم متوجه می شویم. این را وزارت راه و شهرسازی هم چند وقت پیش اعلام کرد و در یک جلسه شورای عالی مسکن مورد بررسی قرار گرفت. چون قبلش مثلاً این هشدارها داده شده بود که اثر دو آیتم در حوزه املاک مستغلات و مسکن (ارزش افزوده) در رشد اقتصادی و GDP کشور و... اثرگذار است؛ یکی تحت عنوان مسکن و ساختمان شناخته میشود. یکی هم بحث املاک و مستغلات است که اثرگذار است. می‌توان گفت مسکن و ساختمان معادل بیلدینگ است، املاک و مستغلات معادل ریل استیت (Real Estate) است. این می‌‌گوید افزایش ارزش افزوده‌ای که در حوزه تولید اتفاق میافتد، آن یکی در حوزه خدمات انجام میشود. ما از ارزشافزوده 6 تا 7 درصدی حوزه تولید مسکن و 7 تا 8 درصد خدمات حوزه املاک به ترتیب به 3 تا 4 درصد و 17 تا 18 درصد رسیده‌ایم. حوزه خدمات املاک را اگر بدون نفت حساب کنیم، نزدیک 20 درصد می‌‌رسد.
در این حالت چه اتفاقی میافتد؟ در پاسخ باید گفت کسی که سازنده است می‌‌گوید سود در خدمات معاملات است و در تولید نیست. در وزارت راه و شهرسازی چه در زمان آقای آخوندی و چه در زمان آقای اسلامی، باید با بررسی، موانع رفع می‌شد. درواقع باید موانع بین حوزه تولید مسکن و بخش خدمات مربوط به معاملات مسکن حل می‌شد. الان اگر بنگاه‌داری کنیم سودآوری آن بیشتر بخش تولید مسکن است.
برای اینکه اتفاقات دهه 90 بازار مسکن دوباره تکرار نشود، دولت باید چه‌کار کند؟
بیضایی: یکی از راهکارها اصلاح سیاست‌های پولی بانکی کشور است که باید انجام شود و اتفاق بیفتد. در مرحله دوم هم باید عواملی را که منجربه افزایش سطح ارزشافزوده و سرمایه‌‌گذاری در حوزه مسکن میشود، بهبود دهیم. مهم‌ترین عامل یا مانع، زمین است. طرح‌های توسعه شهری باید مورد بازنگری قرار بگیرد. در این مسیر هدایت سرمایه‌‌گذاری اهمیت دارد، چراکه در جاهای دیگر نمیتوانیم بیشتر از این هدایت سرمایه‌‌گذاری انجام بدهیم و لازم است حتما به مناطق جدید برویم.
اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی در حد بنز، BMW، پورش و... است؛ مثلاً صنعت‌‌شهر‌ها، توسعه شهرها و شهرک‌های ساحلی، سرمایه‌‌گذاری در سکونتگاه‌های حملونقل محور و... . این درحالی است چیزی که معاونت‌های وزارت راه انجام میدهد، ایوانکی میشود، یعنی در حد پراید.
حرفهای قشنگ را باید در یک جایی عملیاتی کنیم؛ اگر مثلاً نیروها نمی‌توانند برنامه‌ها را عملیاتی کنند، برای اجرای استراتژی‌‌ها و راهبردها لازم است از نیروهای متناسب استفاده شود. یک دفعه می‌گوییم حجم ساخت‌‌وساز را بالا ببریم؛ در دهه 80 و سال‌های منتهی به دهه 90 این کار کردیم. تناسب بین خانوار و واحد مسکونی تغییر کرد و همین الان می‌گویند سه تا چهار میلیون مسکن مازاد داریم. نمیتوانیم شاخص تراکم خانوار و نسبت خانوار را در واحد مسکونی روی 0.7 درصد بیاوریم. کمترین کشوری که این شاخص را دارد، ژاپن با 85 صدم است. الان کشور در این شاخص 0.9 درصد عبور کرده و نمیتوانیم منابع را همین‌‌طوری آجر و سنگ کنیم و بالا ببریم به‌خاطر اینکه توزیع مناسبی نداریم. متاسفانه سیاست‌گذاری اشتباهی را دنبال کرده‌ایم. نباید حجم عظیمی از مسکن مهر، اقدام ملی یا نهضت ملی را بسازیم و بعداً اینها در دهه‌های آینده خالی از سکنه شوند.
بنابراین باید الان سیاست‌گذاری مناسب در دستورکار قرار گیرد. اگر می‌خواهیم مثلاً صنعت‌‌شهر بسازیم، تجربه موفق آبادان جلوی چشم ما است. درمقابل، تجربه ضعیف فولادشهر جلوی چشم ما است. تجربه شکست خورده ماهشهر و عسلویه هم جلو چشم ما است. همه این مدل‌ها در طول تاریخ ساخته شده است. البته در عسلویه هزار برابر آبادان به‌عنوان یک صنعت‌‌شهر موفق کار شده، اما شاهد فقر خدمات هستیم و با انبوهی از مشکلات روبه‌‌رو هستیم.
سیاست‌های آمایش سرزمین و این باید مورد بازنگری قرار گیرد. آمایش سرزمین ما یک طرح توسعه اقتصادی اجتماعی نیست و یک طرح صرفاً جغرافیایی است برای اینکه بگوید چه کار نکنید. نمی‌‌گوید چه کار کنید که چه اتفاقی بیفتد. توسعه صنعتی و توسعه شبکه حملونقل باید مورد بازنگری قرار بگیرد. اگر 2 میلیارد دلاری که شهرداری تهران در حوزه حملونقل برای اتوبوس برقی و غیره هزینه کرد، در حوزه قطار سریع‌السیر انجام می‌شد، توانسته بود مسئله ترافیک تهران را حل کند. پول داریم، اما تشخیص داده نمی‌‌شود که کجا از آن استفاده کنیم.
اگر می‌‌خواهید توسعه سواحل را انجام بدهید حتما باید بین بندرعباس چابهار یا بندرعباس بوشهر تردد راحت و ایمن داشته باشید. مثلاً هر چند وقت یک بار یک شتر در جاده بندرعباس-جاسک با خودرو تصادف کرده و چند نفر کشته می‌‌شوند. یا جاده بندرلنگه به عسلویه را نگاه کنید ببینید چقدر وضعیت نامناسبی دارد.
یا بیردف به کنارک را نگاه کنید، چه وضعیت فاجعه‌ای دارد. الان با هزینه میلیون دلاری برای هر کیلومتر آزادراه رفتیم تهران-شمال را وصل کردیم و می‌گوییم استراتژی ما سواحل مکران است، چرا آنجا رفته‌ایم؟ باید برای توسعه سواحل ابتدا زیرساخت‌های حملونقل فراهم شود. باید آزادراه 2000 کیلومتری خلیج فارس از خرمشهر تا چابهار را راه‌اندازی کنیم. البته 70 تا 80 درصد زیرساخت‌های جاده‌ای سواحل مناسب است. آزادراه بندرعباس- چابهار و بندرعباس-بوشهر برای کشور واجب است. پس بنابراین باید سیاست‌های توسعه شهری، طرح‌های جامع و تفصیلی ذیل آمایش سرزمینی حتما باید قرار بگیرد.
به گزارش تسنیم، فارغ از اثرگذاری برنامه دولت‌ها برای ساماندهی بازار اجاره مسکن ازجمله وام ودیعه مسکن، تعیین سقف مجاز افزایش نرخ اجاره‌بها و... سال‌های متمادی است که کارشناسان اقتصاد مسکن می‌گویند راه‌حل رفع مشکل مستأجران، برنامه‌ریزی بلندمدت در این بخش است، به‌عنوان مثال اجاره‌داری حرفهای یکی از راهکارهایی است که در دولت‌های مختلف روی آن تأکید شده، اما درنهایت حرف‌ها و وعده‌ها در این رابطه روی کاغذ مانده است.
در بخش بازار مسکن و مشخصاً اجاره‌بها عوامل متعددی دخیل هستند که شاید مهم‌ترین آنها «قیمت مسکن» باشد. متوسط قیمت مسکن براساس آخرین آمار رئیس‌کل بانک مرکزی حدود 9.7 درصد در خردادماه امسال افزایش داشته است، این قیمت برای شهر تهران است که البته می‌توان با مقدار تلرانس آن را به سایر مناطق کشور تعمیم داد.
در این شرایط عده‌ای بر این باورند که برخی بازیگران بازار اجاره مسکن ازجمله مشاوران املاک خواسته یا ناخواسته مقدمات افزایش نرخ‌ها را فراهم می‌آورند. در رابطه با وضعیت بازار اجاره مسکن، مشکلات آن، راهکارها و... میزگردی با حضور فرهاد بیضایی، کارشناس سیاست‌گذاری مسکن و داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک برگزار شد که مشروح آن در ادامه می‌آید.
چرا در کشور همواره با چالش در بخش اجاره مسکن مواجهیم و در برخی سال‌ها فشار زیادی به مستأجران وارد شده است؟
بیضایی: مقایسه نرخ اجاره و قیمت مسکن درآمد نسبت به اجاره در کشور نشان میدهد که در وضعیت بحرانی قرار داریم. در این‌باره به مثالی اشاره می‌کنم؛ اگر اجاره یک واحد مسکونی در تهران بدون اعمال رهن یا ودیعه اگر 700 دلار باشد، درآمد افراد حداکثر روی 500 دلار تثبیت شده است. ولی در آنکارا اگر که مثلاً اجاره یک واحد مسکونی متوسط 800 دلار است، درآمد افراد 1100 تا 1200 دلار است. کمااینکه اجاره آنجا پایینتر هم باشد. یا مثلاً مالزی یا حتی کشورهای توسعه-یافته اروپای غربی و اروپای شمالی هم همین شرایط وجود دارد.
بیگی‌نژاد: وقتی دلاری مقایسه شود، فاجعه است راجع به این صحبت کنیم کلاً هرجای دنیا 33 تا 34 درصد می شود در سبد خانواده ها این کجاست. تقابل دلار و ریال بهم خورده است وگرنه در کشورهای دیگر نرخ اجاره‌بها مسکن بالاست، اما همزمان سطح درآمدها هم بالاست.
بیضایی: هزینه اجاره مسکن در کشور، معادل کشورهایی است که دوبرابر ما سطح درآمد دارند. این اتفاق باعث میشود مفهومی به اسم رهن در کشور ما به وجود آید. در هیچ جای دنیا شما نمی‌‌توانید بگویید که من 200 میلیون تومان تا یک میلیارد تومان پول به جای اجاره می‌‌دهم. واقعیت آن است که هزینه اجاره مسکن متناسب با نیاز مردم از کل درآمد آنها بیشتر است. به‌عنوان نمونه در تهران یا سایر کلان‌شهرها اگر متوسط اجاره مسکن بدون ودیعه و رهن متوسط اجاره 700 دلار باشد، متوسط درآمد یا حقوق 500 دلار است. از این رو یک جوان باید 4 سال 5 سال کار کند تا بتواند مبلغی را پس‌انداز کند. پس از این دوره نرخ بهره‌ای که این پول در اختیار موجر می‌‌‌گذارد جبران آن فاصله بین درآمدهای اجاره را کند که این اتفاق میافتد. به خاطر همین اثر مستقیمی در افزایش سن ازدواج دارد.
این در حالی است که مثلاً در ترکیه، مالزی و کشورهای توسعه‌‌یافته، کشورهای حاشیه خلیج فارس، پاکستان، افغانستان، هند وقتی فردی وارد بازار کار میشود، همان ماه اول حقوق که حقوق می‌گیرد، می‌تواند از ماه دوم خانه اجاره کند. این امکان در کشور ما وجود ندارد.
اشاره کردید که اثرگذاری برنامه‌های حوزه اقتصاد کلان بسیار بیشتر از برنامه‌هایی است که مثلاً وزارت راه در بازار مسکن انجام میدهد. اگر بررسی کنید، در دهه 90 وزارت راه و شهرسازی کاری کرد؟
بیگی‌نژاد: وقتی آقای آخوندی آمد، هیچ اعتقادی به مسکن مهر نداشت. وی معتقد بود هر کسی باید وام بگیرد و در آن منطقه با توجه به فرهنگ خودش ساخت‌‌وساز را انجام دهد. اینکه بیاییم و شهرکی را ایجاد کنیم، مطلوب او نبود. آن دوره را باید به دو بخش تقسیم کنیم؛ یکی ایجاد مسکن مهر و دیگر هم در زمان آخوندی که بیشتر در جهت اتمام آن پروژه‌ها بود. اما اقتصاد مسکن تابع اقتصاد کلان است؛ هر مقدار که اقتصاد کلان رو به رونق باشد، درآمدهای ریالی و دلاری افراد افزایش پیدا می‌کند؛ به همان نسبت هم افراد سرپناهی که انتخاب میکنند متناسب با نیاز، فرهنگ و شأن آنها است.
آیا مشاوران املاک در بازار دخیلند؟ می‌‌توانیم به آنها سهمی بدهیم که در دهه 90 از سیاست‌های اشتباه وزارت راه سوءاستفاده کردند و قیمت‌ها بالا رفته است؟
بیگی‌نژاد: نه نمیتوانیم این را بگوییم.
بیضایی: وزارت راه و شهرسازی در این رابطه هیچ‌‌کاره است، مشاوران املاک که دیگر هیچ. چرا؟ چون همه اینها تابعی از اقتصاد کلان هستند. در یک سریال تلویزیونی وکیلی داشت در دادگاه می‌گفت موکلم دودره‌‌باز است، اما هیچ‌‌کدام از اینها جرم نیست. حالا ممکن است بخشی از مشاوران املاک رفتارهای صنفی اشتباه داشته باشند، این رویکرد منجربه تورم نمی‌‌شود.
این رفتار باعث بروز چه چیزی میشود؟
بیضایی: منجر به کاهش کیفیت ارائه خدمات میشود. شما آزار و اذیت بیشتری می‌‌بینید اطمینان معاملات پایینتر و ریسک معاملات بالاتر می‌‌رود، ولی اینها بازار را جابه‌‌جا نمی‌کنند.
بیگی‌نژاد: متاسفانه این برچسبی است که به مشاوران املاک زده میشود.
بیضایی: مشاوران املاک اصلا در این حد و اندازه نیستند که بخواهند در بازار مسکن اثرگذار باشند.
بیگی‌نژاد: در دهه 90 یک نهضتی ایجاد شد و وقتی اقتصاد کلان به سمتی می‌‌رود که می‌‌خواهد فقط تولید مسکن داشته باشد، خواه‌‌ناخواه عوامل هم افزایش پیدا می‌کند و جمعیت مشاوران املاک در آن مقطع زمانی بسیار افزایش پیدا کرد.
چقدر افزایش یافت؟
بیگی‌نژاد: آمار دقیق ندارم، ولی افزایش بسیار زیادی پیدا کرد. اما در عین حال مشاوران املاک بعضاً تغییر هویت داده و به ساخت مسکن کمک کردند. بسیاری از مشاوران املاک مستند به پروانه‌های ساختمانی که به اسم مشاوران املاک است، در بخش تولید مسکن هم همراهی کردند.
بیضایی: آمار اقتصاد کلان، عکس این است.
بیگی‌نژاد: که املاکی ها این کار را کردند؟
بیضایی: خیر.
بیگی‌نژاد: از سال 54 تا الان یک قانونی وضع شده که به ازای هر 15 هزار نفر باید یک دفترخانه وجود داشته باشد. این قانون هیچ‌‌وقت هم تغییر نکرد. امروز جمعیتی که در مشاور املاک وجود دارد، بسیار بیشتر از نیاز جامعه است. اینکه من مشاور املاک که باعث نیستم آن قانون‌‌گذار باید چه کار کند، از ورود این جلوگیری می‌کرد. این افزایش هم در دهه 90 اتفاق افتاد.
بیضایی: حالا این اثر اقتصاد کلان دارد. این پدیده‌ای که آقای بیگی‌نژاد به آن اشاره کرد، عامل اقتصاد کلان دارد و عوامل مختلفی منجر به آن عامل اقتصاد کلان می شود. اگر روند ارزش افزوده در حوزه‌های مختلف اقتصادی کشور را بررسی کنیم متوجه می شویم. این را وزارت راه و شهرسازی هم چند وقت پیش اعلام کرد و در یک جلسه شورای عالی مسکن مورد بررسی قرار گرفت. چون قبلش مثلاً این هشدارها داده شده بود که اثر دو آیتم در حوزه املاک مستغلات و مسکن (ارزش افزوده) در رشد اقتصادی و GDP کشور و... اثرگذار است؛ یکی تحت عنوان مسکن و ساختمان شناخته میشود. یکی هم بحث املاک و مستغلات است که اثرگذار است. می‌توان گفت مسکن و ساختمان معادل بیلدینگ است، املاک و مستغلات معادل ریل استیت (Real Estate) است. این می‌‌گوید افزایش ارزش افزوده‌ای که در حوزه تولید اتفاق میافتد، آن یکی در حوزه خدمات انجام میشود. ما از ارزشافزوده 6 تا 7 درصدی حوزه تولید مسکن و 7 تا 8 درصد خدمات حوزه املاک به ترتیب به 3 تا 4 درصد و 17 تا 18 درصد رسیده‌ایم. حوزه خدمات املاک را اگر بدون نفت حساب کنیم، نزدیک 20 درصد می‌‌رسد.
در این حالت چه اتفاقی میافتد؟ در پاسخ باید گفت کسی که سازنده است می‌‌گوید سود در خدمات معاملات است و در تولید نیست. در وزارت راه و شهرسازی چه در زمان آقای آخوندی و چه در زمان آقای اسلامی، باید با بررسی، موانع رفع می‌شد. درواقع باید موانع بین حوزه تولید مسکن و بخش خدمات مربوط به معاملات مسکن حل می‌شد. الان اگر بنگاه‌داری کنیم سودآوری آن بیشتر بخش تولید مسکن است.
برای اینکه اتفاقات دهه 90 بازار مسکن دوباره تکرار نشود، دولت باید چه‌کار کند؟
بیضایی: یکی از راهکارها اصلاح سیاست‌های پولی بانکی کشور است که باید انجام شود و اتفاق بیفتد. در مرحله دوم هم باید عواملی را که منجربه افزایش سطح ارزشافزوده و سرمایه‌‌گذاری در حوزه مسکن میشود، بهبود دهیم. مهم‌ترین عامل یا مانع، زمین است. طرح‌های توسعه شهری باید مورد بازنگری قرار بگیرد. در این مسیر هدایت سرمایه‌‌گذاری اهمیت دارد، چراکه در جاهای دیگر نمیتوانیم بیشتر از این هدایت سرمایه‌‌گذاری انجام بدهیم و لازم است حتما به مناطق جدید برویم.
اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی در حد بنز، BMW، پورش و... است؛ مثلاً صنعت‌‌شهر‌ها، توسعه شهرها و شهرک‌های ساحلی، سرمایه‌‌گذاری در سکونتگاه‌های حملونقل محور و... . این درحالی است چیزی که معاونت‌های وزارت راه انجام میدهد، ایوانکی میشود، یعنی در حد پراید.
حرفهای قشنگ را باید در یک جایی عملیاتی کنیم؛ اگر مثلاً نیروها نمی‌توانند برنامه‌ها را عملیاتی کنند، برای اجرای استراتژی‌‌ها و راهبردها لازم است از نیروهای متناسب استفاده شود. یک دفعه می‌گوییم حجم ساخت‌‌وساز را بالا ببریم؛ در دهه 80 و سال‌های منتهی به دهه 90 این کار کردیم. تناسب بین خانوار و واحد مسکونی تغییر کرد و همین الان می‌گویند سه تا چهار میلیون مسکن مازاد داریم. نمیتوانیم شاخص تراکم خانوار و نسبت خانوار را در واحد مسکونی روی 0.7 درصد بیاوریم. کمترین کشوری که این شاخص را دارد، ژاپن با 85 صدم است. الان کشور در این شاخص 0.9 درصد عبور کرده و نمیتوانیم منابع را همین‌‌طوری آجر و سنگ کنیم و بالا ببریم به‌خاطر اینکه توزیع مناسبی نداریم. متاسفانه سیاست‌گذاری اشتباهی را دنبال کرده‌ایم. نباید حجم عظیمی از مسکن مهر، اقدام ملی یا نهضت ملی را بسازیم و بعداً اینها در دهه‌های آینده خالی از سکنه شوند.
بنابراین باید الان سیاست‌گذاری مناسب در دستورکار قرار گیرد. اگر می‌خواهیم مثلاً صنعت‌‌شهر بسازیم، تجربه موفق آبادان جلوی چشم ما است. درمقابل، تجربه ضعیف فولادشهر جلوی چشم ما است. تجربه شکست خورده ماهشهر و عسلویه هم جلو چشم ما است. همه این مدل‌ها در طول تاریخ ساخته شده است. البته در عسلویه هزار برابر آبادان به‌عنوان یک صنعت‌‌شهر موفق کار شده، اما شاهد فقر خدمات هستیم و با انبوهی از مشکلات روبه‌‌رو هستیم.
سیاست‌های آمایش سرزمین و این باید مورد بازنگری قرار گیرد. آمایش سرزمین ما یک طرح توسعه اقتصادی اجتماعی نیست و یک طرح صرفاً جغرافیایی است برای اینکه بگوید چه کار نکنید. نمی‌‌گوید چه کار کنید که چه اتفاقی بیفتد. توسعه صنعتی و توسعه شبکه حملونقل باید مورد بازنگری قرار بگیرد. اگر 2 میلیارد دلاری که شهرداری تهران در حوزه حملونقل برای اتوبوس برقی و غیره هزینه کرد، در حوزه قطار سریع‌السیر انجام می‌شد، توانسته بود مسئله ترافیک تهران را حل کند. پول داریم، اما تشخیص داده نمی‌‌شود که کجا از آن استفاده کنیم.
اگر می‌‌خواهید توسعه سواحل را انجام بدهید حتما باید بین بندرعباس چابهار یا بندرعباس بوشهر تردد راحت و ایمن داشته باشید. مثلاً هر چند وقت یک بار یک شتر در جاده بندرعباس-جاسک با خودرو تصادف کرده و چند نفر کشته می‌‌شوند. یا جاده بندرلنگه به عسلویه را نگاه کنید ببینید چقدر وضعیت نامناسبی دارد.
یا بیردف به کنارک را نگاه کنید، چه وضعیت فاجعه‌ای دارد. الان با هزینه میلیون دلاری برای هر کیلومتر آزادراه رفتیم تهران-شمال را وصل کردیم و می‌گوییم استراتژی ما سواحل مکران است، چرا آنجا رفته‌ایم؟ باید برای توسعه سواحل ابتدا زیرساخت‌های حملونقل فراهم شود. باید آزادراه 2000 کیلومتری خلیج فارس از خرمشهر تا چابهار را راه‌اندازی کنیم. البته 70 تا 80 درصد زیرساخت‌های جاده‌ای سواحل مناسب است. آزادراه بندرعباس- چابهار و بندرعباس-بوشهر برای کشور واجب است. پس بنابراین باید سیاست‌های توسعه شهری، طرح‌های جامع و تفصیلی ذیل آمایش سرزمینی حتما باید قرار بگیرد.
