دست‌‌‌اندازهای خانه‌‌‌‌سازی دولتی
قطار نهضت ملی مسکن به مقصد می‌رسد؟
طبق آمارها، میانگین احداث مسکن در دولت‌های یازدهم و دوازدهم، طی دو دوره یا هشت سال فعالیت، سالانه حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی بوده که بیانگر عقب‌ماندگی کشور در ساخت مسکن است.
طرح نهضت ملی مسکن که تأمین مسکن برای اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه و ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی را سرلوحه خود قرار داده، طی سال‌های گذشته، آماج انتقادات گسترده با این کلیدواژه بوده است: «نشدنی»!
این دیدگاه در حالی است که علی‌‌‌‌رغم میراث غیرقابل دفاع دولت دوازدهم در حوزه مسکن، سیاست‌ها و اقدامات دولت سیزدهم به‌‌‌‌ویژه در زمینه تأمین زمین و مردمی‌سازی مسکن، بیانگر کاهش رشد تورم آن نسبت به سال ۱۴۰۰ و فرصت ایجادشده برای بهره‌برداری از 2.5 میلیون واحد مسکونی در دولت چهاردهم است؛ یک میراث خوب!
طرح «نهضت ملی مسکن» و اقدام ملی مسکن از مگاپروژه‌های دولت سیزدهم است که تأکید آن بر خانه‌دارکردن مستأجران و دهک‌های پایین و متوسط درآمدی جامعه بوده است؛ طرحی که بر اساس آن، دولت از وعده ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن خبر داد.
با این حال طبق اعلام محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی در آذرماه ۱۴۰۰، با مصوبه شورای‌عالی مسکن، طرح اقدام ملی مسکن و نهضت ملی مسکن در هم ادغام شدند تا ثبت‌نام‌شدگان از مزایایی یکسان برخوردار باشند، البته طبق ماده یک قانون جهش تولید مسکن که شهریورماه ۱۴۰۰ در ابتدای روی کار آمدن دولت سیزدهم از سوی مجلس ابلاغ شد، دولت موظف است نیاز سالانه مسکن کشور را بر اساس اعلام وزارت راه‌و شهرسازی در مناطق شهری و روستایی تأمین کند. در این ماده تأکید شده است: «در چهار سال نخست اجرای این قانون، سالانه به طور متوسط حداقل یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور برای متقاضیان واجد شرایط» عرضه شود. این الزام، به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، مصوب اردیبهشت‌ماه ۱۳۸۷، مستند شده است.
مسکن از دولت دوازدهم تا دولت سیزدهم
طبق آمارها، میانگین احداث مسکن در دولت‌های یازدهم و دوازدهم، طی دو دوره یا هشت سال فعالیت، سالانه حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی بوده که بیانگر عقب‌ماندگی کشور در ساخت مسکن است. همچنین دولت سابق در دهه ۱۳۹۰، اعتقاد چندانی به تکمیل پروژه‌های باقی‌مانده مسکن مهر که میراث دولت‌های نهم و دهم بود، نداشت. بنابراین عدم‌تعادل بین عرضه و تقاضا و درنتیجه کاهش تولید مسکن، به افزایش قیمت‌ها دامن زد.
دولت سیزدهم با توجه به اهمیت و اولویت ساخت واحد‌های مسکونی، به منظور کاهش قیمت مسکن، اهتمام و تمرکز خود را بر احداث سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی قرار داد.
سیاست‌های دولت برای تحقق این موضوع، تأمین و عرضه زمین به مردم، ساخت مسکن ویلایی و یک‌طبقه با ارائه تسهیلات، افقی‌سازی به جای توسعه عمودی شهرها، واگذاری زمین مجانی طبق قانون جوانی جمعیت، معافیت مالیات شرکت‌های تعاونی‌های مسکن و در مجموع مردمی‌سازی مسکن بوده است.
میراث 2.5 میلیونی مسکن
هرچند با وجود اقدامات انجام‌شده، وضعیت موجود با ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن فاصله دارد، اما اقدامات دولت به کاهش رشد تورم مسکن نسبت به پایان دولت دوازدهم و افزایش واحد‌های در حال ساخت منجر شده است. طی حدود سه سال فعالیت دولت سیزدهم، آمار و ارقام مسکن در حال ساخت در قالب طرح نهضت ملی مسکن به 2.5 میلیون واحد مسکونی رسیده است.
طبق اعلام مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی، در ۲۸ اردیبهشت‌ماه امسال، بیش از ۲ میلیون و ۶۰۰هزار واحد مسکونی در عملیات بزرگ نهضت ملی مسکن در سراسر کشور آغاز شده است. به گفته وی، میزان زمین دولت در این پروژه، بیش از ۱۰۰ هزار هکتار در شهرها و روستاها است. بذرپاش ۲۰ اردیبهشت‌ماه امسال نیز از ۲ میلیون و ۵۶۰هزار واحد مسکونی در حال ساخت سخن گفته بود.
بر این اساس، رشد تولید بخش مسکن و ساختمان پیش از شروع کار دولت سیزدهم، منفی ۱۳ بوده، اما در ۹ ماهه سال گذشته، مثبت شده است.
آمار‌های دیگر درباره احداث واحد‌های مسکونی و شیوه ساخت آن در قالب‌های مختلف تا پایان دی‌ماه ۱۴۰۲، بیانگر تعیین تکلیف و جانمایی ساخت بیش از ۲میلیون و ۱۰۰ هزار واحد مسکونی است. این میزان در قالب تکمیل مسکن مهر، مسکن روستایی، خودمالکان شهری، بافت فرسوده، نیرو‌های مسلح، واگذاری زمین اجاره ۹۹ ساله در شهرها و روستاها، واگذاری زمین طرح جوانی جمعیت و واحد‌های حمایتی تعریف‌شده مؤثر به صورت انبوه‌سازی، به تفکیک منتشر شده است. اگرچه این آمار را نمی‌توان به معنای حدود ۲میلیون مسکن احداث‌شده دانست، اما نشانه روند فزآینده تولید مسکن نسبت به گذشته و بر جای نهادن میراث ارزشمند برای بهره‌برداری از پروژه‌های ساخت مسکن در سال‌های آغازین عمر دولت چهاردهم است.
نهضت ملی مسکن، شدنی یا نشدنی؟
با این توصیف، مرور اقدامات انجام‌شده و الزامات یادشده در حوزه تأمین مسکن در دولت سیزدهم نشان می‌دهد:
۱. ساخت یک‌میلیون مسکن در سال، یک ضرورت است که در قانون جهش تولید مسکن نیز بر آن تأکید شده و صرفا وعده یا شعار انتخاباتی دولت نبوده، بلکه محصول اقدامات کارشناسی‌شده از زمان طرح تا تصویب قانون است.
۲. با وجود عدم‌تحقق ساخت سالانه یک میلیون مسکن تاکنون، با بازنگری در روش‌ها و تداوم تلاش‌ها، اجرای طرح نهضت ملی مسکن، شدنی است.
این دو گزاره نشان می‌دهد که اصل طرح نهضت ملی مسکن، درست و بجا است، اما نحوه اجرا و شیوه مقابله با چالش‌ها در سال‌های اخیر، باید اصلاح شود.
عرضه زمین، تأمین منابع مالی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، نظارت بر اجرای طرح خصوصا ساخت مسکن از سوی پیمانکاران، ارائه تسهیلات بانکی با توجه به امکان بازپرداخت آن و شناسایی خانه‌های خالی و مالیات بر آنها از جمله چالش‌هایی است که با غلبه بر آن، می‌توان به تحقق اهداف مسکنی امیدوار بود؛ اقداماتی که در زمینه تأمین زمین، با جدیت در حال انجام است و تداوم موفقیت در این حوزه، مسیر ساخت مسکن را هموارتر خواهد کرد.
از مداخلات هدفمند دولت تا شبهه‌های جهت‌دار منتقدان
همچنین برخلاف برخی انتقادات که حضور دولت در حوزه تأمین مسکن را عامل ناکامی و آشفتگی بازار تولید مسکن می‌دانند، اتفاقاً مداخله هدفمند و برنامه‌ریزی‌شده دولت از طریق حمایت، هدایت و نظارت، برای عرضه زمین به مردم و نظارت بر فعالیت‌های پیمانکاران، بانک‌های تخطی‌کننده از الزامات قانونی و مقابله با متخلفانی که از واگذاری زمین‌ها سرپیچی می‌کنند، می‌تواند به تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن کمک کند. با این حال برخی معتقدند با توجه به شناسایی خانه‌های خالی در کلان‌‌‌‌شهر‌ها و واگذاری آنها، احداث مسکن جدید اولویت ندارد.
این دیدگاه‌ها در حالی مطرح میشود که واحد‌های مسکونی خالی، عمدتا در مناطق بالای شهر، با متراژ‌های بزرگ و بعضا مجلل واقع شده‌اند و نمی‌توانند نیاز اقشار متوسط و کم‌درآمد را برآورده کنند. آنها اغلب به دنبال مسکن با متراژ کمتر، در مناطق متوسط یا پایین‌تر شهر، متناسب با توان مالی و بازپرداخت اقساط وام دریافتی هستند.
ساخت مسکن جدید ضروری است
با تأکید طرح نهضت ملی مسکن بر خانه‌دارکردن مستأجران و دهک‌های پایین و متوسط درآمدی، راه‌حل برخورداری این طیف از یک سرپناه دائمی، بدون دغدغه برای اجاره، صرفا با اجرای طرح خانه‌های خالی و مالیات‌ستانی از مالکان محقق نمی‌شود و ساخت‌وساز مسکن جدید ضروری است.
دولت سیزدهم با درک چالش‌هایی مانند عدم‌امکان تأمین منابع مالی برای پروژه‌های ساخت‌وساز، راهکار‌هایی برای بهبود وضعیت ارائه داده است. یکی از این راهکارها، عرضه زمین و ارائه تسهیلات به خود مردم و مردمی‌سازی مسکن به جای اتکا بر پیمانکاران است.
این رویکرد می‌تواند به تولید مسکن بیشتر و باکیفیت‌تر منجر شود. مردمی‌سازی مسکن از طریق مشارکت مستقیم آنها در فرایند ساخت‌وساز، نه‌‌‌‌تنها به کاهش هزینه‌ها کمک می‌کند، بلکه حس مالکیت و تعلق به مسکن را نیز افزایش می‌دهد.
صدور حکم اخراج اقشار کم‌درآمد از کلان‌‌‌‌شهر‌ها
با این همه، برخی معتقدند اجرای طرح نهضت ملی مسکن با مداخله دولت برای تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد و متوسط، ناکارآمد و از اساس، نشدنی و اشتباه است. حتی اگر این نگرش را نیت خیرخواهانه و نقد دلسوزانه بدانیم، باز هم پیامد‌های ناخواسته به همراه دارد که یکی از مهم‌ترین آنها، ایجاد ناامیدی در مردم، ترغیب اقشار کم‌درآمد به ترک کلان‌‌‌‌شهر‌ها و جست‌وجوی مسکن در مناطق حاشیه‌‌‌‌نشین یا دورافتاده است.
به گزارش روزنامه جوان، درواقع، منتقدان طرح نهضت ملی مسکن به‌‌‌‌جای ارائه راهکار‌های عملی برای تولید مسکن، با طرح دیدگاه‌های بدون پشتوانه، حکم اخراج بسیاری از شهروندان را از کلان‌‌‌‌شهر‌ها امضا می‌کنند؛ کارت قرمزی که نه‌‌‌‌تنها به تمرکززدایی از نیروی کار و کاهش فرصت‌های شغلی در مناطق شهری دامن می‌زند، بلکه مشکلات اجتماعی و اقتصادی اقشار کم‌درآمد را تشدید می‌کند.
یک قضاوت ناپخته و یک کارت قرمز اشتباه می‌تواند سرنوشت یک قهرمانی را تغییر دهد یا موجب سقوط یک تیم به دسته پایین‌تر شود!
طرح نهضت ملی مسکن که تأمین مسکن برای اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه و ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی را سرلوحه خود قرار داده، طی سال‌های گذشته، آماج انتقادات گسترده با این کلیدواژه بوده است: «نشدنی»!
این دیدگاه در حالی است که علی‌‌‌‌رغم میراث غیرقابل دفاع دولت دوازدهم در حوزه مسکن، سیاست‌ها و اقدامات دولت سیزدهم به‌‌‌‌ویژه در زمینه تأمین زمین و مردمی‌سازی مسکن، بیانگر کاهش رشد تورم آن نسبت به سال ۱۴۰۰ و فرصت ایجادشده برای بهره‌برداری از 2.5 میلیون واحد مسکونی در دولت چهاردهم است؛ یک میراث خوب!
طرح «نهضت ملی مسکن» و اقدام ملی مسکن از مگاپروژه‌های دولت سیزدهم است که تأکید آن بر خانه‌دارکردن مستأجران و دهک‌های پایین و متوسط درآمدی جامعه بوده است؛ طرحی که بر اساس آن، دولت از وعده ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن خبر داد.
با این حال طبق اعلام محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی در آذرماه ۱۴۰۰، با مصوبه شورای‌عالی مسکن، طرح اقدام ملی مسکن و نهضت ملی مسکن در هم ادغام شدند تا ثبت‌نام‌شدگان از مزایایی یکسان برخوردار باشند، البته طبق ماده یک قانون جهش تولید مسکن که شهریورماه ۱۴۰۰ در ابتدای روی کار آمدن دولت سیزدهم از سوی مجلس ابلاغ شد، دولت موظف است نیاز سالانه مسکن کشور را بر اساس اعلام وزارت راه‌و شهرسازی در مناطق شهری و روستایی تأمین کند. در این ماده تأکید شده است: «در چهار سال نخست اجرای این قانون، سالانه به طور متوسط حداقل یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور برای متقاضیان واجد شرایط» عرضه شود. این الزام، به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، مصوب اردیبهشت‌ماه ۱۳۸۷، مستند شده است.
مسکن از دولت دوازدهم تا دولت سیزدهم
طبق آمارها، میانگین احداث مسکن در دولت‌های یازدهم و دوازدهم، طی دو دوره یا هشت سال فعالیت، سالانه حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی بوده که بیانگر عقب‌ماندگی کشور در ساخت مسکن است. همچنین دولت سابق در دهه ۱۳۹۰، اعتقاد چندانی به تکمیل پروژه‌های باقی‌مانده مسکن مهر که میراث دولت‌های نهم و دهم بود، نداشت. بنابراین عدم‌تعادل بین عرضه و تقاضا و درنتیجه کاهش تولید مسکن، به افزایش قیمت‌ها دامن زد.
دولت سیزدهم با توجه به اهمیت و اولویت ساخت واحد‌های مسکونی، به منظور کاهش قیمت مسکن، اهتمام و تمرکز خود را بر احداث سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی قرار داد.
سیاست‌های دولت برای تحقق این موضوع، تأمین و عرضه زمین به مردم، ساخت مسکن ویلایی و یک‌طبقه با ارائه تسهیلات، افقی‌سازی به جای توسعه عمودی شهرها، واگذاری زمین مجانی طبق قانون جوانی جمعیت، معافیت مالیات شرکت‌های تعاونی‌های مسکن و در مجموع مردمی‌سازی مسکن بوده است.
میراث 2.5 میلیونی مسکن
هرچند با وجود اقدامات انجام‌شده، وضعیت موجود با ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن فاصله دارد، اما اقدامات دولت به کاهش رشد تورم مسکن نسبت به پایان دولت دوازدهم و افزایش واحد‌های در حال ساخت منجر شده است. طی حدود سه سال فعالیت دولت سیزدهم، آمار و ارقام مسکن در حال ساخت در قالب طرح نهضت ملی مسکن به 2.5 میلیون واحد مسکونی رسیده است.
طبق اعلام مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی، در ۲۸ اردیبهشت‌ماه امسال، بیش از ۲ میلیون و ۶۰۰هزار واحد مسکونی در عملیات بزرگ نهضت ملی مسکن در سراسر کشور آغاز شده است. به گفته وی، میزان زمین دولت در این پروژه، بیش از ۱۰۰ هزار هکتار در شهرها و روستاها است. بذرپاش ۲۰ اردیبهشت‌ماه امسال نیز از ۲ میلیون و ۵۶۰هزار واحد مسکونی در حال ساخت سخن گفته بود.
بر این اساس، رشد تولید بخش مسکن و ساختمان پیش از شروع کار دولت سیزدهم، منفی ۱۳ بوده، اما در ۹ ماهه سال گذشته، مثبت شده است.
آمار‌های دیگر درباره احداث واحد‌های مسکونی و شیوه ساخت آن در قالب‌های مختلف تا پایان دی‌ماه ۱۴۰۲، بیانگر تعیین تکلیف و جانمایی ساخت بیش از ۲میلیون و ۱۰۰ هزار واحد مسکونی است. این میزان در قالب تکمیل مسکن مهر، مسکن روستایی، خودمالکان شهری، بافت فرسوده، نیرو‌های مسلح، واگذاری زمین اجاره ۹۹ ساله در شهرها و روستاها، واگذاری زمین طرح جوانی جمعیت و واحد‌های حمایتی تعریف‌شده مؤثر به صورت انبوه‌سازی، به تفکیک منتشر شده است. اگرچه این آمار را نمی‌توان به معنای حدود ۲میلیون مسکن احداث‌شده دانست، اما نشانه روند فزآینده تولید مسکن نسبت به گذشته و بر جای نهادن میراث ارزشمند برای بهره‌برداری از پروژه‌های ساخت مسکن در سال‌های آغازین عمر دولت چهاردهم است.
نهضت ملی مسکن، شدنی یا نشدنی؟
با این توصیف، مرور اقدامات انجام‌شده و الزامات یادشده در حوزه تأمین مسکن در دولت سیزدهم نشان می‌دهد:
۱. ساخت یک‌میلیون مسکن در سال، یک ضرورت است که در قانون جهش تولید مسکن نیز بر آن تأکید شده و صرفا وعده یا شعار انتخاباتی دولت نبوده، بلکه محصول اقدامات کارشناسی‌شده از زمان طرح تا تصویب قانون است.
۲. با وجود عدم‌تحقق ساخت سالانه یک میلیون مسکن تاکنون، با بازنگری در روش‌ها و تداوم تلاش‌ها، اجرای طرح نهضت ملی مسکن، شدنی است.
این دو گزاره نشان می‌دهد که اصل طرح نهضت ملی مسکن، درست و بجا است، اما نحوه اجرا و شیوه مقابله با چالش‌ها در سال‌های اخیر، باید اصلاح شود.
عرضه زمین، تأمین منابع مالی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، نظارت بر اجرای طرح خصوصا ساخت مسکن از سوی پیمانکاران، ارائه تسهیلات بانکی با توجه به امکان بازپرداخت آن و شناسایی خانه‌های خالی و مالیات بر آنها از جمله چالش‌هایی است که با غلبه بر آن، می‌توان به تحقق اهداف مسکنی امیدوار بود؛ اقداماتی که در زمینه تأمین زمین، با جدیت در حال انجام است و تداوم موفقیت در این حوزه، مسیر ساخت مسکن را هموارتر خواهد کرد.
از مداخلات هدفمند دولت تا شبهه‌های جهت‌دار منتقدان
همچنین برخلاف برخی انتقادات که حضور دولت در حوزه تأمین مسکن را عامل ناکامی و آشفتگی بازار تولید مسکن می‌دانند، اتفاقاً مداخله هدفمند و برنامه‌ریزی‌شده دولت از طریق حمایت، هدایت و نظارت، برای عرضه زمین به مردم و نظارت بر فعالیت‌های پیمانکاران، بانک‌های تخطی‌کننده از الزامات قانونی و مقابله با متخلفانی که از واگذاری زمین‌ها سرپیچی می‌کنند، می‌تواند به تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن کمک کند. با این حال برخی معتقدند با توجه به شناسایی خانه‌های خالی در کلان‌‌‌‌شهر‌ها و واگذاری آنها، احداث مسکن جدید اولویت ندارد.
این دیدگاه‌ها در حالی مطرح میشود که واحد‌های مسکونی خالی، عمدتا در مناطق بالای شهر، با متراژ‌های بزرگ و بعضا مجلل واقع شده‌اند و نمی‌توانند نیاز اقشار متوسط و کم‌درآمد را برآورده کنند. آنها اغلب به دنبال مسکن با متراژ کمتر، در مناطق متوسط یا پایین‌تر شهر، متناسب با توان مالی و بازپرداخت اقساط وام دریافتی هستند.
ساخت مسکن جدید ضروری است
با تأکید طرح نهضت ملی مسکن بر خانه‌دارکردن مستأجران و دهک‌های پایین و متوسط درآمدی، راه‌حل برخورداری این طیف از یک سرپناه دائمی، بدون دغدغه برای اجاره، صرفا با اجرای طرح خانه‌های خالی و مالیات‌ستانی از مالکان محقق نمی‌شود و ساخت‌وساز مسکن جدید ضروری است.
دولت سیزدهم با درک چالش‌هایی مانند عدم‌امکان تأمین منابع مالی برای پروژه‌های ساخت‌وساز، راهکار‌هایی برای بهبود وضعیت ارائه داده است. یکی از این راهکارها، عرضه زمین و ارائه تسهیلات به خود مردم و مردمی‌سازی مسکن به جای اتکا بر پیمانکاران است.
این رویکرد می‌تواند به تولید مسکن بیشتر و باکیفیت‌تر منجر شود. مردمی‌سازی مسکن از طریق مشارکت مستقیم آنها در فرایند ساخت‌وساز، نه‌‌‌‌تنها به کاهش هزینه‌ها کمک می‌کند، بلکه حس مالکیت و تعلق به مسکن را نیز افزایش می‌دهد.
صدور حکم اخراج اقشار کم‌درآمد از کلان‌‌‌‌شهر‌ها
با این همه، برخی معتقدند اجرای طرح نهضت ملی مسکن با مداخله دولت برای تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد و متوسط، ناکارآمد و از اساس، نشدنی و اشتباه است. حتی اگر این نگرش را نیت خیرخواهانه و نقد دلسوزانه بدانیم، باز هم پیامد‌های ناخواسته به همراه دارد که یکی از مهم‌ترین آنها، ایجاد ناامیدی در مردم، ترغیب اقشار کم‌درآمد به ترک کلان‌‌‌‌شهر‌ها و جست‌وجوی مسکن در مناطق حاشیه‌‌‌‌نشین یا دورافتاده است.
به گزارش روزنامه جوان، درواقع، منتقدان طرح نهضت ملی مسکن به‌‌‌‌جای ارائه راهکار‌های عملی برای تولید مسکن، با طرح دیدگاه‌های بدون پشتوانه، حکم اخراج بسیاری از شهروندان را از کلان‌‌‌‌شهر‌ها امضا می‌کنند؛ کارت قرمزی که نه‌‌‌‌تنها به تمرکززدایی از نیروی کار و کاهش فرصت‌های شغلی در مناطق شهری دامن می‌زند، بلکه مشکلات اجتماعی و اقتصادی اقشار کم‌درآمد را تشدید می‌کند.
یک قضاوت ناپخته و یک کارت قرمز اشتباه می‌تواند سرنوشت یک قهرمانی را تغییر دهد یا موجب سقوط یک تیم به دسته پایین‌تر شود!
