پشت پرده آگهیهای فروش املاک ارزان
ترفند جدید کلاهبرداران در بازار مسکن
مدتی است در پلتفرمهای آنلاین و ازجمله دیوار، آگهیهای عجیبی برای فروش املاک منتشر میشود؛ آگهیهای فروش ملک با قیمت بسیار نازل. بخش زیادی از این آگهیها مربوط به مناطق غربی تهران از جمله چیتگر یا مناطقی مانند شهر اندیشه است و قیمت تعیین شده برای این آپارتمانها بسیار پایینتر از میانگین قیمتی منطقه است. آگهیدهندگان مدعی هستند که این املاک مناسب سرمایهگذاری است و سهم قابل توجهی از بهای این آپارتمانها به صورت وام به خریداران پرداخت میشود و مابقی از طریق رهن کامل املاک تامین خواهد شد.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در این باره تاکید میکند: بیشتر این کلاهبرداریها در مناطق ارزان تر شهر است تا افراد را با انگیزه خانهدار شدن وسوسه کنند.
کیانوش گودرزی همچنین با اشاره به تغییرات الگوی مصرف مسکن میگوید: تقاضا برای آپارتمانهای با سن بیشتر و امکانات کمتر و همچنین آپارتمانهای وامدار افزایش داشته و با کاهش قدرت خرید مردم آپارتمانهای کوچکتر در جنوب یا حومه تهران با رشد تقاضا مواجه شدهاند. مشروح این گفتوگو به شرح ذیل است:
اخیرا آگهیهای عجیبی در حوزه فروش ملک با قیمتهای نازل منتشر میشود. چگونه چنین قیمتهایی برای فروش ملک تعیین میشود؟
آگهیهای عجیبی که برای فروش املاک در پلتفرمهای آنلاین و ازجمله دیوار منتشر میشود و قیمت فروش ملک را بسیار نازل اعلام میکند، ترفند کلاهبرداری است و گرفتاریهای پیچیده حقوقی برای خریداران ایجاد کرده است. به عنوان مثال در مواردی خریداران پس از امضای قرارداد با سرپیچی دلالان و واسطهها از پرداخت وام بانکی یا رهن ملک مواجه شدهاند و چون خریدار نتوانسته طبق موعد مقرر در قرارداد، کسری قیمت ملک را بپردازد با فسخ قرارداد و پرداخت جرایم سنگین ناشی از آن مواجه شده است. موارد متعددی وجود داشته که یک ملک با ترفندهای مختلف به چند نفر فروخته شده یا گرههای حقوقی در اسناد یک ملک وجود داشته و به دلیل اینکه خریدار آن را با دقت رویت نکرده، با زیان سنگین مواجه شده است.
آیا امکان شکایت و پیگیری حقوقی در اینگونه معاملات وجود دارد؟
بسیاری از این معاملات در خارج از چارچوبهای قانونی انجام میشود؛ به عنوان مثال از سوی بنگاهدارانی است که مجوز فعالیت صنفی ندارند و زیرنظر اتحادیهها فعالیت نمیکنند. در موارد بسیاری، کلاهبرداران با سوءاستفاده از دانش حقوقی پایین خریداران، قراردادهایی تنظیم میکنند که دست خریداران را در پیگیری های حقوقی میبندد یا به دلیل معاملات زیرزمینی امکان ردیابی کلاهبرداران را با دشواری و فرآیند طولانی و هزینه بالا مواجه میکند.
این آگهیها بیشتر مربوط به چه مناطقی است؟
این آگهیها بیشتر مربوط به غرب تهران و محدودههایی مانند منطقه ۲۲ تهران است که برخی املاک از نظر اسناد ثبتی مشکلات زیادی دارند، یا مربوط به محدوده چیتگر و شهر اندیشه و شهرهای جدید حومه تهران است. در این دسته از آگهیها، عرضهکنندگان با اطلاع از قدرت خرید پایین مردم و استفاده از واژههایی مانند «سرمایهگذاری ملکی» تلاش میکنند خریداران را ترغیب به خرید ملک ارزان کنند. برخی از این آگهیها تلاش برای پیشفروش املاک است که ریسک بسیار بالایی دارد. در این آگهیها به دلیل اینکه سازندگان کمبود نقدینگی دارند تلاش میکنند تا به اسم پیشفروش مسکن، نقدینگی موردنیاز خود را تامین کنند، اما معمولا در تحویل ملک مشکلات زیادی ایجاد میشود و بیشترین کلاهبرداریها در بخش پیشفروش مسکن اتفاق میافتد.
برای پیشگیری از افتادن به دام کلاهبرداران مسکن چه باید کرد؟
طمع، نداشتن مشاور خوب، امضای اسناد بدون مطالعه کافی، اعتماد بیجا و رودربایستی و… علل عمدهای است که سبب میشود افراد قربانی کلاهبرداران شوند. در وهله اول، افراد باید بدون مشاوره قابل اعتماد، از امضای هرگونه قرارداد و سندی پرهیز کنند. در کشورهای توسعهیافته، شهروندان برای معاملات خود وکیل و مشاور حقوقی دارند، اما این موضوع در ایران جا نیفتاده است. دوم اینکه افراد معاملات خود را توسط مشاوران املاک دارای مجوزهای قانونی انجام دهند تا درصورت بروز هرگونه کلاهبرداری امکان پیگیری آن ساده باشد. سوم اینکه افراد درباره هر قیمت و ادعای نامتعارف در معاملات محتاط باشند و به سرعت وسوسه نشوند و معامله انجام ندهند؛ بلکه جوانب معامله را با دقت بسنجند و خوب درباره آن پرسوجو کنند. چهارم اینکه تمام مشخصات کالای مورد معامله و ملک را با اسناد حقوقی آن تطبیق بدهند و اگر درباره مواردی تردید یا پرسش دارند، حتما آن را با مشاوره قابل اعتماد در میان بگذارند. پنجم اینکه معاملات پیشفروش مسکن ریسک بالایی دارد و حتیالامکان افراد از انجام معاملات پیشفروش مسکن خودداری کنند.
آیا کاهش قدرت خرید الگوی فروش مسکن را تغییر داده است؟
بله، کاهش قدرت خرید مسکن در معاملات ملکی محسوس است. از چند بعد این ماجرا قابل بررسی است؛ از بعد تعداد معاملات ماهانه و سالانه که ریزش قابل توجهی داشته و نشان میدهد که مردم توان مالی کافی برای تهیه مسکن موردنیاز خود را ندارند.
همچنین فروش آپارتمانهای قدیمیساز افزایش و آپارتمان نوساز کاهش داشته که نشان میدهد مردم برای تامین ملک متناسب با قدرت خرید خود ناچار شدهاند به آپارتمانهایی با سن بیشتر روی بیاورند. گذشته از این، متراژ آپارتمانهای مورد معامله کاهش داشته و اگر در ابتدای دهه 90 بیشترین معاملات مربوط به آپارتمانهای بین ۷۵ تا ۸۵ مترمربع بود، در اواسط این دهه متراژ اکثر آپارتمانهای مورد معامله بین ۶۵ تا ۷۵ متر بود و اکنون به آپارتمانهای ۵۵ تا ۶۵ متر رسیده است.
همچنین منطقه موردمعامله اغلب آپارتمانها به سمت محلات جنوب و حاشیه شهر سوق داشته و بیشترین تقاضا برای آپارتمانهای کوچک در این محلات است. به عنوان مثال بیشترین معاملات در منطقه ۱۸ تهران است که کمترین میانگین قیمت مسکن را دارد، یا تقاضا به محلات حاشیه تهران و شهرهای جدید کشیده شده و به دلیل افزایش تقاضا رشد قیمت مسکن در این مناطق را گاهی بیشتر از سایر مناطق تهران کرده است. در مقابل تقاضای خرید ملک در مناطق شمالی شهر به حداقل رسیده و حتی اجاره دادن املاک در این مناطق بسیار دشوار شده است.
نکته دیگر که نشاندهنده کاهش قدرت خریداران در بازار مسکن است، رشد تقاضا برای خانههای وامدار و بدون پارکینگ است که تلاشی است برای خرید املاک ارزانتر و البته این دسته املاک به دلیل تقاضای بالا به سرعت به فروش میرسند. درمجموع که کاهش قدرت مالی خریداران سبب شده تا آنها از حداقلهای امکانات رفاهی املاک چشمپوشی کنند تا بتوانند خانهدار شوند.
گزارش بانک مرکزی نشان میدهد که سال گذشته تورم مسکن از تورم عمومی کشور به شدت عقب افتاده و حدود ۲۴ درصد بود. چرا این اتفاق افتاد؟
یک دلیل مهم آن رکود سنگین بازار مسکن است و اینکه بازار موازی بازار مسکن یعنی قیمت ارز تقریبا ثبات داشت و در ماههای پایانی سال دچار نوسان شد که از قضا قیمت ملک در ماههای پایانی سال همشانه ارز دچار نوسان شد. همچنین به علت نقدشوندگی پایین مسکن، تقاضای سرمایهای در این بازار کاهش داشته است. به علاوه اینکه نگرانیهایی برای مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات برای خانههای خالی هم این بازار را متاثر کرد.
به کسانی که قصد خرید یا فروش ملک دارند، چه توصیهای دارید؟
اول اینکه برای حفظ ارزش پول، بازار مسکن به دلیل چشمانداز مبهم اقتصاد و نقدشوندگی پایین، نمیتواند گزینه چندان قابل اعتمادی باشد. در مورد خریدارانی که نیاز مصرفی به مسکن دارند، توصیه اکید دارم که هرچه زودتر ملک موردنیاز خود را تهیه کنند و به امید کاهش تورم و… پول خود را نگه ندارند تا قدرت خرید آنها با تورم کاهش بیشتر داشته باشد. اگر کسی قصد فروش مسکن دارد، بهتر است به محض فروش، مسکن یا کالای موردنیاز خود را جایگزین کند و در صورتی که هنوز مسکن مناسبی پیدا نکرده، ملک خود را نفروشد تا دچار ضرر و زیان ناشی از گذشت زمان نشود. نکته دیگر اینکه معاملات ملکی را در چهارچوبهای قانونی و شفاف انجام دهند تا گرفتار کلاهبرداران نشوند و قبل از امضای هرگونه قرارداد و سندی حتما از مشاوره حقوقی استفاده کنند و بیگدار به آب نزنند.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در این باره تاکید میکند: بیشتر این کلاهبرداریها در مناطق ارزان تر شهر است تا افراد را با انگیزه خانهدار شدن وسوسه کنند.
کیانوش گودرزی همچنین با اشاره به تغییرات الگوی مصرف مسکن میگوید: تقاضا برای آپارتمانهای با سن بیشتر و امکانات کمتر و همچنین آپارتمانهای وامدار افزایش داشته و با کاهش قدرت خرید مردم آپارتمانهای کوچکتر در جنوب یا حومه تهران با رشد تقاضا مواجه شدهاند. مشروح این گفتوگو به شرح ذیل است:
اخیرا آگهیهای عجیبی در حوزه فروش ملک با قیمتهای نازل منتشر میشود. چگونه چنین قیمتهایی برای فروش ملک تعیین میشود؟
آگهیهای عجیبی که برای فروش املاک در پلتفرمهای آنلاین و ازجمله دیوار منتشر میشود و قیمت فروش ملک را بسیار نازل اعلام میکند، ترفند کلاهبرداری است و گرفتاریهای پیچیده حقوقی برای خریداران ایجاد کرده است. به عنوان مثال در مواردی خریداران پس از امضای قرارداد با سرپیچی دلالان و واسطهها از پرداخت وام بانکی یا رهن ملک مواجه شدهاند و چون خریدار نتوانسته طبق موعد مقرر در قرارداد، کسری قیمت ملک را بپردازد با فسخ قرارداد و پرداخت جرایم سنگین ناشی از آن مواجه شده است. موارد متعددی وجود داشته که یک ملک با ترفندهای مختلف به چند نفر فروخته شده یا گرههای حقوقی در اسناد یک ملک وجود داشته و به دلیل اینکه خریدار آن را با دقت رویت نکرده، با زیان سنگین مواجه شده است.
آیا امکان شکایت و پیگیری حقوقی در اینگونه معاملات وجود دارد؟
بسیاری از این معاملات در خارج از چارچوبهای قانونی انجام میشود؛ به عنوان مثال از سوی بنگاهدارانی است که مجوز فعالیت صنفی ندارند و زیرنظر اتحادیهها فعالیت نمیکنند. در موارد بسیاری، کلاهبرداران با سوءاستفاده از دانش حقوقی پایین خریداران، قراردادهایی تنظیم میکنند که دست خریداران را در پیگیری های حقوقی میبندد یا به دلیل معاملات زیرزمینی امکان ردیابی کلاهبرداران را با دشواری و فرآیند طولانی و هزینه بالا مواجه میکند.
این آگهیها بیشتر مربوط به چه مناطقی است؟
این آگهیها بیشتر مربوط به غرب تهران و محدودههایی مانند منطقه ۲۲ تهران است که برخی املاک از نظر اسناد ثبتی مشکلات زیادی دارند، یا مربوط به محدوده چیتگر و شهر اندیشه و شهرهای جدید حومه تهران است. در این دسته از آگهیها، عرضهکنندگان با اطلاع از قدرت خرید پایین مردم و استفاده از واژههایی مانند «سرمایهگذاری ملکی» تلاش میکنند خریداران را ترغیب به خرید ملک ارزان کنند. برخی از این آگهیها تلاش برای پیشفروش املاک است که ریسک بسیار بالایی دارد. در این آگهیها به دلیل اینکه سازندگان کمبود نقدینگی دارند تلاش میکنند تا به اسم پیشفروش مسکن، نقدینگی موردنیاز خود را تامین کنند، اما معمولا در تحویل ملک مشکلات زیادی ایجاد میشود و بیشترین کلاهبرداریها در بخش پیشفروش مسکن اتفاق میافتد.
برای پیشگیری از افتادن به دام کلاهبرداران مسکن چه باید کرد؟
طمع، نداشتن مشاور خوب، امضای اسناد بدون مطالعه کافی، اعتماد بیجا و رودربایستی و… علل عمدهای است که سبب میشود افراد قربانی کلاهبرداران شوند. در وهله اول، افراد باید بدون مشاوره قابل اعتماد، از امضای هرگونه قرارداد و سندی پرهیز کنند. در کشورهای توسعهیافته، شهروندان برای معاملات خود وکیل و مشاور حقوقی دارند، اما این موضوع در ایران جا نیفتاده است. دوم اینکه افراد معاملات خود را توسط مشاوران املاک دارای مجوزهای قانونی انجام دهند تا درصورت بروز هرگونه کلاهبرداری امکان پیگیری آن ساده باشد. سوم اینکه افراد درباره هر قیمت و ادعای نامتعارف در معاملات محتاط باشند و به سرعت وسوسه نشوند و معامله انجام ندهند؛ بلکه جوانب معامله را با دقت بسنجند و خوب درباره آن پرسوجو کنند. چهارم اینکه تمام مشخصات کالای مورد معامله و ملک را با اسناد حقوقی آن تطبیق بدهند و اگر درباره مواردی تردید یا پرسش دارند، حتما آن را با مشاوره قابل اعتماد در میان بگذارند. پنجم اینکه معاملات پیشفروش مسکن ریسک بالایی دارد و حتیالامکان افراد از انجام معاملات پیشفروش مسکن خودداری کنند.
آیا کاهش قدرت خرید الگوی فروش مسکن را تغییر داده است؟
بله، کاهش قدرت خرید مسکن در معاملات ملکی محسوس است. از چند بعد این ماجرا قابل بررسی است؛ از بعد تعداد معاملات ماهانه و سالانه که ریزش قابل توجهی داشته و نشان میدهد که مردم توان مالی کافی برای تهیه مسکن موردنیاز خود را ندارند.
همچنین فروش آپارتمانهای قدیمیساز افزایش و آپارتمان نوساز کاهش داشته که نشان میدهد مردم برای تامین ملک متناسب با قدرت خرید خود ناچار شدهاند به آپارتمانهایی با سن بیشتر روی بیاورند. گذشته از این، متراژ آپارتمانهای مورد معامله کاهش داشته و اگر در ابتدای دهه 90 بیشترین معاملات مربوط به آپارتمانهای بین ۷۵ تا ۸۵ مترمربع بود، در اواسط این دهه متراژ اکثر آپارتمانهای مورد معامله بین ۶۵ تا ۷۵ متر بود و اکنون به آپارتمانهای ۵۵ تا ۶۵ متر رسیده است.
همچنین منطقه موردمعامله اغلب آپارتمانها به سمت محلات جنوب و حاشیه شهر سوق داشته و بیشترین تقاضا برای آپارتمانهای کوچک در این محلات است. به عنوان مثال بیشترین معاملات در منطقه ۱۸ تهران است که کمترین میانگین قیمت مسکن را دارد، یا تقاضا به محلات حاشیه تهران و شهرهای جدید کشیده شده و به دلیل افزایش تقاضا رشد قیمت مسکن در این مناطق را گاهی بیشتر از سایر مناطق تهران کرده است. در مقابل تقاضای خرید ملک در مناطق شمالی شهر به حداقل رسیده و حتی اجاره دادن املاک در این مناطق بسیار دشوار شده است.
نکته دیگر که نشاندهنده کاهش قدرت خریداران در بازار مسکن است، رشد تقاضا برای خانههای وامدار و بدون پارکینگ است که تلاشی است برای خرید املاک ارزانتر و البته این دسته املاک به دلیل تقاضای بالا به سرعت به فروش میرسند. درمجموع که کاهش قدرت مالی خریداران سبب شده تا آنها از حداقلهای امکانات رفاهی املاک چشمپوشی کنند تا بتوانند خانهدار شوند.
گزارش بانک مرکزی نشان میدهد که سال گذشته تورم مسکن از تورم عمومی کشور به شدت عقب افتاده و حدود ۲۴ درصد بود. چرا این اتفاق افتاد؟
یک دلیل مهم آن رکود سنگین بازار مسکن است و اینکه بازار موازی بازار مسکن یعنی قیمت ارز تقریبا ثبات داشت و در ماههای پایانی سال دچار نوسان شد که از قضا قیمت ملک در ماههای پایانی سال همشانه ارز دچار نوسان شد. همچنین به علت نقدشوندگی پایین مسکن، تقاضای سرمایهای در این بازار کاهش داشته است. به علاوه اینکه نگرانیهایی برای مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات برای خانههای خالی هم این بازار را متاثر کرد.
به کسانی که قصد خرید یا فروش ملک دارند، چه توصیهای دارید؟
اول اینکه برای حفظ ارزش پول، بازار مسکن به دلیل چشمانداز مبهم اقتصاد و نقدشوندگی پایین، نمیتواند گزینه چندان قابل اعتمادی باشد. در مورد خریدارانی که نیاز مصرفی به مسکن دارند، توصیه اکید دارم که هرچه زودتر ملک موردنیاز خود را تهیه کنند و به امید کاهش تورم و… پول خود را نگه ندارند تا قدرت خرید آنها با تورم کاهش بیشتر داشته باشد. اگر کسی قصد فروش مسکن دارد، بهتر است به محض فروش، مسکن یا کالای موردنیاز خود را جایگزین کند و در صورتی که هنوز مسکن مناسبی پیدا نکرده، ملک خود را نفروشد تا دچار ضرر و زیان ناشی از گذشت زمان نشود. نکته دیگر اینکه معاملات ملکی را در چهارچوبهای قانونی و شفاف انجام دهند تا گرفتار کلاهبرداران نشوند و قبل از امضای هرگونه قرارداد و سندی حتما از مشاوره حقوقی استفاده کنند و بیگدار به آب نزنند.