وضعیت بازار مسکن در ماههای پایانی سال زیر ذره‌بین «خانمان»
افزایش قیمت مسکن در راه است
زهرا پیربداقی
طی چند ماه اخیر به دنبال کنترل نقدینگی، بازارها در رکود به سر می‌برند. بازار مسکن هم از این قاعده مستثنی نبوده و از تیرماه ترمز افزایش قیمت کشیده شده است. به طوری که معاملات مسکن در آبان ماه امسال نسبت به مشابه سال قبل 60.4 درصد کاهش یافته است.
کارشناسان در پیش‌بینی بازار مسکن معتقدند رکود حاکم بر این بازار در نتیجه به کارگیری سیاست‌های انقباضی است، اما در ماههای پایانی سال به دنبال کسری بودجه، دولت دیگر توان کنترل نقدینگی را نخواهد داشت و با افزایش قیمت مواجه خواهیم شد. در مقابل عده‌ای دیگر بر این باور هستند که بازار مسکن وارد شرایط رکود تورمی شده است و تا پایان سال تغییرات مختصری خواهد داشت.
برآورد آمار حاکی از آن است که قیمت‌ها تاحدودی به دنبال نبود تقاضا کاهش یافته است، اما به کف نرسیده و همچنان تورم مسکن بالاتر از تورم عمومی است.
بر اساس گزارش‌‌‌‌های منتشرشده، در محله پونک (منطقه ۵ تهران) نرخ‌های پیشنهادی برای هر متر مسکن در محدوده ۱۰۰ تا ۱۰۵ میلیون تومان اعلام می‌شود؛ در حالی که میانگین قیمت متعارف ۷۷.۵ میلیون تومان است. همچنین در محله تهرانپارس غربی بخش قابل توجهی از نرخ‌های پیشنهادی در محدوده ۱۰۰ میلیون تومان به بالا تعیین شده، اما قیمت‌های متعارف بر اساس معاملات ۷۵.۶ میلیارد تومان است. در این بین سیاست مهار تورم در تمام دولت‌ها به خطا رفته و هشدارهای کارشناسان هم راه به جایی نبرده است، به طوری که در هر دوره‌ای با کوچک‌ترین شوک اقتصادی و سیاسی با انفجار قیمت‌ها مواجه بودیم. روزنامه «خانمان» در شماره امروز به بررسی وضعیت بازار مسکن در ماههای پایانی سال پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.
تکرار یک فرمول
در همین زمینه حسن محتشم، عضو هیئت مدیره انبوهسازان استان تهران به «خانمان» گفت: دولت پس از افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن، نقدینگی را کنترل کرد. به همین دلیل شاهد هستیم حدودا چهار ماه است بازار مسکن در رکود به سر می‌برد. این رویکرد در دولت‌های قبلی هم تکرار شده، به طوری که هر زمان قیمت ارز بالا می‌رود، از طریق بانک‌ها نقدینگی را کنترل می‌کنند و اجازه نمی‌دهند معامله‌ای انجام شود.
این کارشناس مسکن توضیح داد: وقتی رکود بر بازارها حاکم می‌شود، یک عده فروشنده هستند و در مقابل خریداری وجود ندارد. به همین علت تا حدودی شاهد برگشت قیمت‌ها هستیم و متعاقبا مسئولان خبر از ارزانی قیمت مسکن می‌دهند.
وی تاکید کرد: چون عرضه و تولید متناسب با نقدینگی رشد نکرده، وقتی نقدینگی توسط دولت کنترل نشود، شاهد جهش قیمت‌ها هستیم. برای مثال از سال ۹۱ تا ۹۶ بازار مسکن در رکود به سر می‌برد و نقدینگی تحت فشار کنترل می‌شد. زمانی که فنر قیمت‌ها به یکباره رها شد، در سه مقطع شاهد افزایش قیمت‌ها بودیم و دلار از ۴ هزار تومان به ۵۰ هزار تومان رسید. به همین میزان قیمت مسکن هم ۱۲ برابر شد.
محتشم افزود: فرمول حبس نقدینگی نه تنها در این دولت، بلکه در تمام دولت‌ها تکرار شده و گویا نسخه دیگری برای کنترل تورم ندارند.
نهادینه شدن یک فرهنگ اشتباه
این عضو هیئت مدیره انبوهسازان استان تهران اظهار کرد: متاسفانه یک فرهنگ اشتباهی هم که در ایران نهادینه شده، این است وقتی با کاهش قیمت مواجه هستیم، متقاضیان استقبالی نمی‌کنند. اما با افزایش قیمت‌ها به بازارها هجوم می‌آورند. از طرفی عده‌ای دیگر هم دست نگه می‌دارند تا تکلیف رکود بازار مشخص شود یا به عبارتی منتظر رسیدن قیمت‌ها به کف هستند.
وی تصریح کرد: از آنجایی که کنترل دستوری قیمت‌ها، موجب آسیب به اقتصاد و بیکاری یک عده خواهد شد، از طرف دیگر به علت قفل شدن نقدینگی، بانک‌ها دیگر توان بازپرداخت سود را نخواهند داشت. دولت زمانی که دست از کنترل نقدینگی بر می‌دارد، به دلیل اینکه یک مدت حبس بوده، یک باره در بازارها سرازیر شده و موجب افزایش قیمت‌ها می‌شود. این در حالی است که دولت باید سرمایه‌های کلان و سرگردان را به سمت تولید هدایت کند و امتیازاتی را برای سرمایه‌‌‌‌گذاران قائل شود تا به جای خرید و فروش ملک و سوداگری، مسکن تولید کنند.
حبس نقدینگی دوام نمی‌آورد
محتشم گفت: به نظر من حبس نقدینگی به علت کسری بودجه، تا آخر سال دوام نخواهد آورد. حتی اگر دولت مقداری دست از کنترل نقدینگی بردارد، به همان نسبت موجب افزایش قیمت مسکن خواهد شد.
رکود تورمی بر بازار حاکم است
همچنین بیت‌‌‌‌الله ستاریان، کارشناس مسکن به «خانمان» گفت: آنچه که قرائن و شواهد نشان می‌دهد رکود تورمی بر بازار مسکن حاکم است و به محض اینکه تغییرات و تحولاتی در وضعیت اقتصادی رخ دهد، بیشتر از آنچه انتظار خواهیم داشت دوباره قیمت‌ها افزایش می‌یابد.
این مدرس دانشگاه تصریح کرد: به استناد گزارش مرکز آمار، شاخص قیمت مسکن برای هر مترمربع در شهریورماه سال 1402 نسبت به مدت مشابه سال گذشته 75.2 درصد افزایش یافته است. به طوری که موجب شده تعداد معاملات شهریور ماه نسبت به مرداد ماه سال گذشته 11.2 درصد کاهش یابد. تداوم رکود تورمی موجب تشدید افت ساخت‌‌‌‌وساز و کاهش صدور پروانه‌ها خواهد شد و اگر دولت دست از کنترل دستوری قیمت‌ها بردارد، دوباره شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود.
پیش‌بینی افزایش اندک قیمت مسکن
ستاریان در پایان به تاثیر مستقیم قیمت ارز بر مسکن پرداخت و اظهار کرد: در حال حاضر نرخ ارز به دست دولت کنترل شده که تاثیر نامطلوبی بر تجارت گذاشته است و بعید به نظر می‌رسد تا پایان سال قیمت ارز ثابت بماند. به نظر من در ماههای پایانی تغییرات مختصری در بازار مسکن رخ می‌دهد، اما در فصل بهار افزایش قیمت اصلی رقم خواهد خورد.
کارشناسان در پیش‌بینی بازار مسکن معتقدند رکود حاکم بر این بازار در نتیجه به کارگیری سیاست‌های انقباضی است، اما در ماههای پایانی سال به دنبال کسری بودجه، دولت دیگر توان کنترل نقدینگی را نخواهد داشت و با افزایش قیمت مواجه خواهیم شد. در مقابل عده‌ای دیگر بر این باور هستند که بازار مسکن وارد شرایط رکود تورمی شده است و تا پایان سال تغییرات مختصری خواهد داشت.
برآورد آمار حاکی از آن است که قیمت‌ها تاحدودی به دنبال نبود تقاضا کاهش یافته است، اما به کف نرسیده و همچنان تورم مسکن بالاتر از تورم عمومی است.
بر اساس گزارش‌‌‌‌های منتشرشده، در محله پونک (منطقه ۵ تهران) نرخ‌های پیشنهادی برای هر متر مسکن در محدوده ۱۰۰ تا ۱۰۵ میلیون تومان اعلام می‌شود؛ در حالی که میانگین قیمت متعارف ۷۷.۵ میلیون تومان است. همچنین در محله تهرانپارس غربی بخش قابل توجهی از نرخ‌های پیشنهادی در محدوده ۱۰۰ میلیون تومان به بالا تعیین شده، اما قیمت‌های متعارف بر اساس معاملات ۷۵.۶ میلیارد تومان است. در این بین سیاست مهار تورم در تمام دولت‌ها به خطا رفته و هشدارهای کارشناسان هم راه به جایی نبرده است، به طوری که در هر دوره‌ای با کوچک‌ترین شوک اقتصادی و سیاسی با انفجار قیمت‌ها مواجه بودیم. روزنامه «خانمان» در شماره امروز به بررسی وضعیت بازار مسکن در ماههای پایانی سال پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.
تکرار یک فرمول
در همین زمینه حسن محتشم، عضو هیئت مدیره انبوهسازان استان تهران به «خانمان» گفت: دولت پس از افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن، نقدینگی را کنترل کرد. به همین دلیل شاهد هستیم حدودا چهار ماه است بازار مسکن در رکود به سر می‌برد. این رویکرد در دولت‌های قبلی هم تکرار شده، به طوری که هر زمان قیمت ارز بالا می‌رود، از طریق بانک‌ها نقدینگی را کنترل می‌کنند و اجازه نمی‌دهند معامله‌ای انجام شود.
این کارشناس مسکن توضیح داد: وقتی رکود بر بازارها حاکم می‌شود، یک عده فروشنده هستند و در مقابل خریداری وجود ندارد. به همین علت تا حدودی شاهد برگشت قیمت‌ها هستیم و متعاقبا مسئولان خبر از ارزانی قیمت مسکن می‌دهند.
وی تاکید کرد: چون عرضه و تولید متناسب با نقدینگی رشد نکرده، وقتی نقدینگی توسط دولت کنترل نشود، شاهد جهش قیمت‌ها هستیم. برای مثال از سال ۹۱ تا ۹۶ بازار مسکن در رکود به سر می‌برد و نقدینگی تحت فشار کنترل می‌شد. زمانی که فنر قیمت‌ها به یکباره رها شد، در سه مقطع شاهد افزایش قیمت‌ها بودیم و دلار از ۴ هزار تومان به ۵۰ هزار تومان رسید. به همین میزان قیمت مسکن هم ۱۲ برابر شد.
محتشم افزود: فرمول حبس نقدینگی نه تنها در این دولت، بلکه در تمام دولت‌ها تکرار شده و گویا نسخه دیگری برای کنترل تورم ندارند.
نهادینه شدن یک فرهنگ اشتباه
این عضو هیئت مدیره انبوهسازان استان تهران اظهار کرد: متاسفانه یک فرهنگ اشتباهی هم که در ایران نهادینه شده، این است وقتی با کاهش قیمت مواجه هستیم، متقاضیان استقبالی نمی‌کنند. اما با افزایش قیمت‌ها به بازارها هجوم می‌آورند. از طرفی عده‌ای دیگر هم دست نگه می‌دارند تا تکلیف رکود بازار مشخص شود یا به عبارتی منتظر رسیدن قیمت‌ها به کف هستند.
وی تصریح کرد: از آنجایی که کنترل دستوری قیمت‌ها، موجب آسیب به اقتصاد و بیکاری یک عده خواهد شد، از طرف دیگر به علت قفل شدن نقدینگی، بانک‌ها دیگر توان بازپرداخت سود را نخواهند داشت. دولت زمانی که دست از کنترل نقدینگی بر می‌دارد، به دلیل اینکه یک مدت حبس بوده، یک باره در بازارها سرازیر شده و موجب افزایش قیمت‌ها می‌شود. این در حالی است که دولت باید سرمایه‌های کلان و سرگردان را به سمت تولید هدایت کند و امتیازاتی را برای سرمایه‌‌‌‌گذاران قائل شود تا به جای خرید و فروش ملک و سوداگری، مسکن تولید کنند.
حبس نقدینگی دوام نمی‌آورد
محتشم گفت: به نظر من حبس نقدینگی به علت کسری بودجه، تا آخر سال دوام نخواهد آورد. حتی اگر دولت مقداری دست از کنترل نقدینگی بردارد، به همان نسبت موجب افزایش قیمت مسکن خواهد شد.
رکود تورمی بر بازار حاکم است
همچنین بیت‌‌‌‌الله ستاریان، کارشناس مسکن به «خانمان» گفت: آنچه که قرائن و شواهد نشان می‌دهد رکود تورمی بر بازار مسکن حاکم است و به محض اینکه تغییرات و تحولاتی در وضعیت اقتصادی رخ دهد، بیشتر از آنچه انتظار خواهیم داشت دوباره قیمت‌ها افزایش می‌یابد.
این مدرس دانشگاه تصریح کرد: به استناد گزارش مرکز آمار، شاخص قیمت مسکن برای هر مترمربع در شهریورماه سال 1402 نسبت به مدت مشابه سال گذشته 75.2 درصد افزایش یافته است. به طوری که موجب شده تعداد معاملات شهریور ماه نسبت به مرداد ماه سال گذشته 11.2 درصد کاهش یابد. تداوم رکود تورمی موجب تشدید افت ساخت‌‌‌‌وساز و کاهش صدور پروانه‌ها خواهد شد و اگر دولت دست از کنترل دستوری قیمت‌ها بردارد، دوباره شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود.
پیش‌بینی افزایش اندک قیمت مسکن
ستاریان در پایان به تاثیر مستقیم قیمت ارز بر مسکن پرداخت و اظهار کرد: در حال حاضر نرخ ارز به دست دولت کنترل شده که تاثیر نامطلوبی بر تجارت گذاشته است و بعید به نظر می‌رسد تا پایان سال قیمت ارز ثابت بماند. به نظر من در ماههای پایانی تغییرات مختصری در بازار مسکن رخ می‌دهد، اما در فصل بهار افزایش قیمت اصلی رقم خواهد خورد.
