افزایش اجاره‌نشینی درپی کاهش تولید مسکن و نبود قدرت خرید
سناریوی تلخ برای بازار اجاره
بر اساس گزارش اخیر بانک مرکزی درباره بازار مسکن، قیمت‌ها در فروردین ماه امسال افزایش یافته و قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به میزان ۸۱ میلیون تومان رسیده است. این رشد در مقایسه با ماه قبل، یعنی افزایش ۰.۲ درصدی را نشان می‌دهد و در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته، رشد ۲۲.۹ درصدی را ثبت کرده است.
رشد قیمت مسکن در تهران، در شرایطی رخ می‌دهد که رکود در بازار مسکن تهران نیز چشمگیر است و بازار معاملات مسکن کاملا راکد به نظر می‌رسد. بر اساس گزارش بانک مرکزی، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به ۱ هزار و ۵۰۸ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۷۵.۶ و ۱۴.۲ درصد کاهش نشان می‌دهد.
به گفته کارشناسان و فعالان حوزه مسکن، این روزها، مسکن از فهرست دسترسی میلیون‌ها خانوار ایرانی خارج شده و با توجه به فشار‌های اقتصادی مضاعف، برخی از خانواده‌ها به هیچ وجه قادر به خرید خانه نیستند. اسفند سال گذشته بود که رئیس کمیسیون عمران مجلس از ورود چینی‌ها به بازار مسکن کشور، خبر داد. رئیس کمیسیون عمران مجلس مدعی شده بود که از اردیبهشت ماه سال جاری، فقط پول و تجهیزات چینی وارد بازار مسکن ایران می‌شود.
با این وجود، این طرح نیز با انتقاداتی همراه شد و برخی فعالان حوزه مسکن بر اهمیت حمایت از بخش خصوصی و سرمایه-گذاری دولت به جای وارد کردن سرمایه‌گذاران یا متخصصان خارجی تاکید کردند. با همه این‌ها، وضعیت رکود بازار مسکن در شهر‌های بزرگ و به ویژه تهران در بهار ۱۴۰۳، با پرسش‌هایی همراه است؛ از جمله این که چرا بازار مسکن تهران درگیر رکود شده و این رکود چگونه کاهش پیدا خواهد کرد؟
کسری بودجه دولت و التهاب در بازار مسکن
بیت‌اله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن و تحلیلگر اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش‌ها گفت: حدود یک سال و نیم است که شاهد رکود نسبتا مداوم در بخش مسکن هستیم. این رکود در بهمن ماه عمیق‌تر شد، اما در اردیبهشت کمی بهتر شد، اما این چرخه رکود و موضوعات مرتبط با آن چندان جدید نیست. بخش مهمی از این رکود به این برمی‌گردد که وضعیت اقتصاد کلان کشور خوب نیست و بودجه دولت هم به شکل مداوم با مشکل مواجه می‌شود. متاسفانه کسری سال قبل بودجه کشور با تنش و کنش و واکنش‌های سیاسی و منطقه‌ای همراه بود و درنتیجه تاثیر منفی این موارد را در وضعیت بحرانی بودجه نیز دیدیم.
وی ادامه داد: البته حقیقت این است که فقط ایران نبود که از شرایط منطقه و به ویژه خاورمیانه تاثیر منفی گرفت و می‌توان گفت تنش‌های منطقه روی اقتصاد همه کشور‌های خاورمیانه تاثیرگذار بود. درواقع اگر آمار خرید و فروش املاک را در منطقه خاورمیانه با دقت بررسی کنید، می‌بینید که اکثر کشور‌های منطقه مثل ما درگیر همین نوع رکود بوده‌اند. حتی این وضعیت را در چین نیز دیدیم.
ستاریان افزود: اگر قرار باشد پاسخی برای این سوال داشته باشم که در چنین شرایطی چه اتفاقاتی در پیش است، حدس من این است که طی ۲ الی ۳ ماه آینده و به ویژه در شهریور ماه، شاهد رونق مختصری در بازار مسکن خواهیم بود. تاکید من این است که یکی از مهمترین عوامل در وضعیت بازار مسکن، همین مسئله کسری بودجه است. چون هنوز بودجه جدید تصویب و اعلام و اجرایی نشده نمی‌توانیم با قطعیت صحبت کنیم، اما معتقدم احتمال حل مشکل رکود مسکن به شکل کامل، تقریبا غیرممکن است.
به گفته این مدرس دانشگاه، طی ۲ دهه اخیر، ما ۳۵۰ الی ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تولید کردیم، در حالی که این رقم در برابر نیاز ما به یک میلیون واحد، فاجعه است. طی سال‌های قبل‌تر و در بازه‌های زمانی مشابه حتی زیر ۳۰۰ هزار واحد تولید داشتیم و با این شرایط، قطعا رونق در بخش مسکن آرزو به نظر می‌رسد. این را نیز فراموش نکنیم که طبیعی است وقتی بودجه کشور با کسری شدید مواجه است و تنها سهم یک بخش در بودجه افزایش پیدا می‌کند و آن بخش رونق پیدا می‌کند، بخش‌های دیگر ازجمله همین بخش مسکن با کسری مواجه می‌شود. بار‌ها گفته‌ام که ساختار اقتصادی ما بسته و پر از ایراد است. تا زمانی که اقتصاد دولتی حاضر به تغییر واقعی نشود و دست از شعار برندارد، نمی‌توانیم مدعی اقتصاد پویا و پیشرفته باشیم.
ابعاد خطرناک هجوم به بازار اجاره و حاشیه شهر‌ها
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه به فرارو گفت: وقتی به مرحله کسری مسکن می‌رسیم، در مرحله بعدی با افزایش قیمت‌ها روبه‌رو خواهیم شد و قیمت‌ها به حدی بالا می‌رود که متقاضی موثر بازار مسکن کاهش پیدا می‌کند. درنتیجه دور باطل تکرار می‌شود و یک رکود موقت رخ خواهد داد. اینجاست که بحث سیاسی نیز حائز اهمیت می‌شود. یعنی وقتی در بخش ارزی مشکل داریم، با کسری تولید مواجه می‌شویم و درنهایت به رکود بازار دامن زده شده و قیمت مسکن بالا می‌رود.
ستاریان درخصوص تبعات کاهش تولید مسکن بیان کرد: از تبعات این وضعیت نیز می‌توان به هجوم خریداران پیشین به بازار اجاره اشاره کرد. درواقع آن افرادی که می‌خواستند خانه خریداری کنند، به علت مشکلات مالی و نداشتن سرمایه کافی برای خریداری خانه، مجبورند نقشه دیگری را پیاده کرده و پول خود را صرف رهن و اجاره مسکن کنند. این سناریو در فصل تابستان بیشتر دیده خواهد شد که فصل رونق رهن و اجاره محسوب می‌شود.
وی افزود: عمده خریدارانی که قصد خرید مسکن داشتند و به در بسته خورده‌اند، به سمت اجاره خانه خواهند رفت و اتفاقا همین موضوع نیز با تبعات خطرناک ثانویه همراه می‌شود؛ خطر اول اینکه با مشکل تورم در بازار اجاره مسکن مواجه خواهیم شد و صاحبخانه‌ها نرخ را بالا می‌برند. خطر دوم این است که در سایه همین رونق و حباب کاذب در بازار اجاره، شاهد افزایش هجوم اجاره‌نشین‌ها به مناطق اطراف تهران ازجمله پردیس، شهریار، پرند و امثال آن خواهیم بود.
ستاریان تاکید کرد: این یک قانون است که هر زمان اجاره خانه از حد معقول بالا می‌رود، اجاره‌نشین‌ها ابتدا از محله‌های خوب به محله‌های سطح پایین و سپس به حاشیه شهر‌ها رانده می‌شوند. این نوع مهاجرت، درواقع «مهاجرت معکوس منفی» است. متاسفانه مهاجرت معکوس منفی اغلب با ناهنجاری‌های اجتماعی نیز همراه است. یک مرحله دهشتناک‌تر هم داریم؛ «ایجاد حباب» در بازار حاشیه شهر‌ها و اطراف تهران. این مرحله بسیار مخرب است، چراکه حتی آن‌هایی هم که می‌خواستند در حاشیه شهر‌ها ساکن شوند، با مشکل مواجه می‌شوند و حتی از پس این کار نیز بر نخواهند آمد. مرحله بعدی هم که مشخص است و منجربه مهاجرت به شهر‌های کوچک با هزینه‌های ارزان‌تر می‌شود. اینجا است که معضلات اجتماعی امتداد خواهند یافت.
رشد قیمت مسکن در تهران، در شرایطی رخ می‌دهد که رکود در بازار مسکن تهران نیز چشمگیر است و بازار معاملات مسکن کاملا راکد به نظر می‌رسد. بر اساس گزارش بانک مرکزی، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به ۱ هزار و ۵۰۸ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۷۵.۶ و ۱۴.۲ درصد کاهش نشان می‌دهد.
به گفته کارشناسان و فعالان حوزه مسکن، این روزها، مسکن از فهرست دسترسی میلیون‌ها خانوار ایرانی خارج شده و با توجه به فشار‌های اقتصادی مضاعف، برخی از خانواده‌ها به هیچ وجه قادر به خرید خانه نیستند. اسفند سال گذشته بود که رئیس کمیسیون عمران مجلس از ورود چینی‌ها به بازار مسکن کشور، خبر داد. رئیس کمیسیون عمران مجلس مدعی شده بود که از اردیبهشت ماه سال جاری، فقط پول و تجهیزات چینی وارد بازار مسکن ایران می‌شود.
با این وجود، این طرح نیز با انتقاداتی همراه شد و برخی فعالان حوزه مسکن بر اهمیت حمایت از بخش خصوصی و سرمایه-گذاری دولت به جای وارد کردن سرمایه‌گذاران یا متخصصان خارجی تاکید کردند. با همه این‌ها، وضعیت رکود بازار مسکن در شهر‌های بزرگ و به ویژه تهران در بهار ۱۴۰۳، با پرسش‌هایی همراه است؛ از جمله این که چرا بازار مسکن تهران درگیر رکود شده و این رکود چگونه کاهش پیدا خواهد کرد؟
کسری بودجه دولت و التهاب در بازار مسکن
بیت‌اله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن و تحلیلگر اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش‌ها گفت: حدود یک سال و نیم است که شاهد رکود نسبتا مداوم در بخش مسکن هستیم. این رکود در بهمن ماه عمیق‌تر شد، اما در اردیبهشت کمی بهتر شد، اما این چرخه رکود و موضوعات مرتبط با آن چندان جدید نیست. بخش مهمی از این رکود به این برمی‌گردد که وضعیت اقتصاد کلان کشور خوب نیست و بودجه دولت هم به شکل مداوم با مشکل مواجه می‌شود. متاسفانه کسری سال قبل بودجه کشور با تنش و کنش و واکنش‌های سیاسی و منطقه‌ای همراه بود و درنتیجه تاثیر منفی این موارد را در وضعیت بحرانی بودجه نیز دیدیم.
وی ادامه داد: البته حقیقت این است که فقط ایران نبود که از شرایط منطقه و به ویژه خاورمیانه تاثیر منفی گرفت و می‌توان گفت تنش‌های منطقه روی اقتصاد همه کشور‌های خاورمیانه تاثیرگذار بود. درواقع اگر آمار خرید و فروش املاک را در منطقه خاورمیانه با دقت بررسی کنید، می‌بینید که اکثر کشور‌های منطقه مثل ما درگیر همین نوع رکود بوده‌اند. حتی این وضعیت را در چین نیز دیدیم.
ستاریان افزود: اگر قرار باشد پاسخی برای این سوال داشته باشم که در چنین شرایطی چه اتفاقاتی در پیش است، حدس من این است که طی ۲ الی ۳ ماه آینده و به ویژه در شهریور ماه، شاهد رونق مختصری در بازار مسکن خواهیم بود. تاکید من این است که یکی از مهمترین عوامل در وضعیت بازار مسکن، همین مسئله کسری بودجه است. چون هنوز بودجه جدید تصویب و اعلام و اجرایی نشده نمی‌توانیم با قطعیت صحبت کنیم، اما معتقدم احتمال حل مشکل رکود مسکن به شکل کامل، تقریبا غیرممکن است.
به گفته این مدرس دانشگاه، طی ۲ دهه اخیر، ما ۳۵۰ الی ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تولید کردیم، در حالی که این رقم در برابر نیاز ما به یک میلیون واحد، فاجعه است. طی سال‌های قبل‌تر و در بازه‌های زمانی مشابه حتی زیر ۳۰۰ هزار واحد تولید داشتیم و با این شرایط، قطعا رونق در بخش مسکن آرزو به نظر می‌رسد. این را نیز فراموش نکنیم که طبیعی است وقتی بودجه کشور با کسری شدید مواجه است و تنها سهم یک بخش در بودجه افزایش پیدا می‌کند و آن بخش رونق پیدا می‌کند، بخش‌های دیگر ازجمله همین بخش مسکن با کسری مواجه می‌شود. بار‌ها گفته‌ام که ساختار اقتصادی ما بسته و پر از ایراد است. تا زمانی که اقتصاد دولتی حاضر به تغییر واقعی نشود و دست از شعار برندارد، نمی‌توانیم مدعی اقتصاد پویا و پیشرفته باشیم.
ابعاد خطرناک هجوم به بازار اجاره و حاشیه شهر‌ها
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه به فرارو گفت: وقتی به مرحله کسری مسکن می‌رسیم، در مرحله بعدی با افزایش قیمت‌ها روبه‌رو خواهیم شد و قیمت‌ها به حدی بالا می‌رود که متقاضی موثر بازار مسکن کاهش پیدا می‌کند. درنتیجه دور باطل تکرار می‌شود و یک رکود موقت رخ خواهد داد. اینجاست که بحث سیاسی نیز حائز اهمیت می‌شود. یعنی وقتی در بخش ارزی مشکل داریم، با کسری تولید مواجه می‌شویم و درنهایت به رکود بازار دامن زده شده و قیمت مسکن بالا می‌رود.
ستاریان درخصوص تبعات کاهش تولید مسکن بیان کرد: از تبعات این وضعیت نیز می‌توان به هجوم خریداران پیشین به بازار اجاره اشاره کرد. درواقع آن افرادی که می‌خواستند خانه خریداری کنند، به علت مشکلات مالی و نداشتن سرمایه کافی برای خریداری خانه، مجبورند نقشه دیگری را پیاده کرده و پول خود را صرف رهن و اجاره مسکن کنند. این سناریو در فصل تابستان بیشتر دیده خواهد شد که فصل رونق رهن و اجاره محسوب می‌شود.
وی افزود: عمده خریدارانی که قصد خرید مسکن داشتند و به در بسته خورده‌اند، به سمت اجاره خانه خواهند رفت و اتفاقا همین موضوع نیز با تبعات خطرناک ثانویه همراه می‌شود؛ خطر اول اینکه با مشکل تورم در بازار اجاره مسکن مواجه خواهیم شد و صاحبخانه‌ها نرخ را بالا می‌برند. خطر دوم این است که در سایه همین رونق و حباب کاذب در بازار اجاره، شاهد افزایش هجوم اجاره‌نشین‌ها به مناطق اطراف تهران ازجمله پردیس، شهریار، پرند و امثال آن خواهیم بود.
ستاریان تاکید کرد: این یک قانون است که هر زمان اجاره خانه از حد معقول بالا می‌رود، اجاره‌نشین‌ها ابتدا از محله‌های خوب به محله‌های سطح پایین و سپس به حاشیه شهر‌ها رانده می‌شوند. این نوع مهاجرت، درواقع «مهاجرت معکوس منفی» است. متاسفانه مهاجرت معکوس منفی اغلب با ناهنجاری‌های اجتماعی نیز همراه است. یک مرحله دهشتناک‌تر هم داریم؛ «ایجاد حباب» در بازار حاشیه شهر‌ها و اطراف تهران. این مرحله بسیار مخرب است، چراکه حتی آن‌هایی هم که می‌خواستند در حاشیه شهر‌ها ساکن شوند، با مشکل مواجه می‌شوند و حتی از پس این کار نیز بر نخواهند آمد. مرحله بعدی هم که مشخص است و منجربه مهاجرت به شهر‌های کوچک با هزینه‌های ارزان‌تر می‌شود. اینجا است که معضلات اجتماعی امتداد خواهند یافت.
