زمین رایگان، راه‌گشای بازار مسکن
مجید گودرزی، کارشناس اقتصادی
واگذاری زمین به مردم برای ساخت مسکن یکی از راهبردهای اساسی و ارزشمند است، اگر کمبودی در این زمینه احساس شود، عمدی خواهد بود، زیرا با توجه به وسعت کشور هیچ کمبودی در حوزه زمین برای مسکن نخواهیم داشت، اما در حال حاضر به دلیل بعضی سیاست‌گذاری‌های اشتباه همچون بستن حریم شهرها و صادر نشدن مجوزهای قانونی برای ساخت‌وسازهای جدید، شاهد کمبودهای صوری و غیرواقعی در بازار مسکن هستیم.
رکود حاکم بر بازار مسکن درواقع به بی‌قانونی آن بازمی‌گردد، زیرا به جای آنکه بخش ساخت‌وساز مشمول معافیت و تسهیلات شود، بخش سوداگری در حال تقویت شدن است.
از سوی دیگر به دلیل جذابیت کاذب بسیاری که این حوزه دارد، حرکت به سمت تولید مسکن صرفه اقتصادی ندارد که می‌توان با سیاست‌گذاری‌های دقیق همچون بسیاری از کشورهای دنیا با وضع قوانینی همچون نبود امکان معامله واحدهای مصرفی در کمتر از ۱۰ سال که در کشور آلمان رواج دارد، تعلق گرفتن بالاترین نرخ مالیات بر سوداگری و واگذاری تجهیزات ارزان‌قیمت و بلندمدت به سازندگان، این بخش را تقویت کرد.
راهکار حل مشکلات بازار مسکن
علاوه بر آنکه بازار مسکن قفل شده است؛ از طرف دیگر به دلیل نبود امکان خروج سرمایه از این بخش، تقاضای سرمایه‌گذاری در کوتاه‌مدت به سمت صفر حرکت کرده است. از طرفی تقاضای مصرفی به دلیل ناتوانی مصرف‌کنندگان واقعی در تأمین هزینه‌های مسکن کاهشی بوده است.
یکی از علت‌های این چالش بانک‌ها و تسهیلات پرداختی آن‌ها در حوزه مسکن است، زیرا به غیر از آنکه این تسهیلات کفایت لازم را ندارد، در برخی شهرهای بزرگ بیشتر از 6 تا هفت متر مربع را پوشش نمی‌دهد، از سوی دیگر اگر مبلغ وام‌ها افزایش پیدا کند، مردم قادر به پرداخت اقساط آن نخواهند بود.
مشارکت مردم و مردمی‌سازی مسکن می‌تواند بخشی بزرگی از مشکلات بازار مسکن را حل کند، در صورت پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت و واگذاری زمین رایگان به مردم از سوی دولت، که حق طبیعی آن‌ها است، قیمت مسکن حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد کاهش پیدا خواهد کرد، چرا که در حال حاضر ۵۰ تا ۶۰ درصد بهای تمام‌شده مسکن مربوط به زمین است.
از دیگر مشکلات این حوزه مربوط به قانون‌گذاری است، چرا که بخش مسکن از بی‌قانونی مفرط و ترک فعل‌های بزرگ از سوی نمایندگان در قانون‌گذاری رنج می‌برد؛ این در حالی است که ما هیچ کمبودی در حوزه مسکن، زمین، مصالح، مهندس و کارگر نداریم و علت کمبود همان سیاست‌گذاری‌های غلط است. در کشورهای دنیا شاهد آن هستیم که بخش مهمی از کنترل قیمت و احداث واحدهای اجاره‌ای را شهرداری‌ها برعهده دارند و اجاره‌داری حرفه‌ای به طور معمول از سوی شهرداری‌ها صورت می‌گیرد.
واحدهای کوچک مقیاس برای کشورهایی با زمین بسیار محدود مفید است، از آنجا که می‌دانیم با ساخت آپارتمان، گسترش عمودی شهرها، حذف حیاط و بسیاری از بناهای مفید در ساختمان، رفاه خانواده‌ها کم شده و از بین رفته است، با اجرای این طرح تنها موجب آسیب بیشتر به کشور و مردم خود خواهیم شد، چرا که بر اساس آمارهای رسمی هم‌‌‌‌‌اکنون با افسردگی خانواده‌ها به‌خصوص بانوان در خانه مواجه هستیم.
رکود حاکم بر بازار مسکن درواقع به بی‌قانونی آن بازمی‌گردد، زیرا به جای آنکه بخش ساخت‌وساز مشمول معافیت و تسهیلات شود، بخش سوداگری در حال تقویت شدن است.
از سوی دیگر به دلیل جذابیت کاذب بسیاری که این حوزه دارد، حرکت به سمت تولید مسکن صرفه اقتصادی ندارد که می‌توان با سیاست‌گذاری‌های دقیق همچون بسیاری از کشورهای دنیا با وضع قوانینی همچون نبود امکان معامله واحدهای مصرفی در کمتر از ۱۰ سال که در کشور آلمان رواج دارد، تعلق گرفتن بالاترین نرخ مالیات بر سوداگری و واگذاری تجهیزات ارزان‌قیمت و بلندمدت به سازندگان، این بخش را تقویت کرد.
راهکار حل مشکلات بازار مسکن
علاوه بر آنکه بازار مسکن قفل شده است؛ از طرف دیگر به دلیل نبود امکان خروج سرمایه از این بخش، تقاضای سرمایه‌گذاری در کوتاه‌مدت به سمت صفر حرکت کرده است. از طرفی تقاضای مصرفی به دلیل ناتوانی مصرف‌کنندگان واقعی در تأمین هزینه‌های مسکن کاهشی بوده است.
یکی از علت‌های این چالش بانک‌ها و تسهیلات پرداختی آن‌ها در حوزه مسکن است، زیرا به غیر از آنکه این تسهیلات کفایت لازم را ندارد، در برخی شهرهای بزرگ بیشتر از 6 تا هفت متر مربع را پوشش نمی‌دهد، از سوی دیگر اگر مبلغ وام‌ها افزایش پیدا کند، مردم قادر به پرداخت اقساط آن نخواهند بود.
مشارکت مردم و مردمی‌سازی مسکن می‌تواند بخشی بزرگی از مشکلات بازار مسکن را حل کند، در صورت پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت و واگذاری زمین رایگان به مردم از سوی دولت، که حق طبیعی آن‌ها است، قیمت مسکن حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد کاهش پیدا خواهد کرد، چرا که در حال حاضر ۵۰ تا ۶۰ درصد بهای تمام‌شده مسکن مربوط به زمین است.
از دیگر مشکلات این حوزه مربوط به قانون‌گذاری است، چرا که بخش مسکن از بی‌قانونی مفرط و ترک فعل‌های بزرگ از سوی نمایندگان در قانون‌گذاری رنج می‌برد؛ این در حالی است که ما هیچ کمبودی در حوزه مسکن، زمین، مصالح، مهندس و کارگر نداریم و علت کمبود همان سیاست‌گذاری‌های غلط است. در کشورهای دنیا شاهد آن هستیم که بخش مهمی از کنترل قیمت و احداث واحدهای اجاره‌ای را شهرداری‌ها برعهده دارند و اجاره‌داری حرفه‌ای به طور معمول از سوی شهرداری‌ها صورت می‌گیرد.
واحدهای کوچک مقیاس برای کشورهایی با زمین بسیار محدود مفید است، از آنجا که می‌دانیم با ساخت آپارتمان، گسترش عمودی شهرها، حذف حیاط و بسیاری از بناهای مفید در ساختمان، رفاه خانواده‌ها کم شده و از بین رفته است، با اجرای این طرح تنها موجب آسیب بیشتر به کشور و مردم خود خواهیم شد، چرا که بر اساس آمارهای رسمی هم‌‌‌‌‌اکنون با افسردگی خانواده‌ها به‌خصوص بانوان در خانه مواجه هستیم.
