طی چند سال اخیر تکانه‌های تورم، بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده است، به طوری که نه تنها قدرت خرید مردم به شدت کاهش یافته، بلکه انبوه‌سازان هم به علت گران تمام شدن هزینه‌‌‌های تولید دست از ساخت‌‌‌وساز برداشته‌اند. 
در این میان بازار پیش‌فروش به عنوان راهی برای افزایش قدرت خرید مردم و تامین مالی سازندگان مورد توجه قرار گرفت، اما به علت نقص‌های قانونی دستخوش سوءاستفاده سودجویان شده است؛ به طوری که شاهد تخلفاتی نظیر فروش یک ملک به چندین نفر، تحویل ناقص ساختمان و فروش مال‌غیر هستیم که بخشی از پرونده‌های محاکم قضایی را به خود اختصاص داده است.‌ همچنین گزارش میدانی از وضعیت اجرای قانون پیش‌فروش، حاکی از آن است که نظارتی بر اجرای آن وجود ندارد. چرا که براساس قانون باید تنظیم قرارداد در دفاتر اسناد رسمی ‌انجام شود، اما متقاضیان استقبالی نکرده‌اند و همچنان معاملات به صورت غیررسمی‌ انجام می‌شود. روزنامه خانمان در شماره امروز به بررسی نقص‌های قانون پیش‌فروش پرداخته است که در ادامه می‌خوانید. 

  چالش‌های حقوقی پیش‌فروش پابرجاست
در همین زمینه فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن به «خانمان» گفت: پیش‌فروش ملک فرصت خوبی برای افزایش قدرت خرید مردم است، اما از آنجایی که چالش‌های حقوقی آن برطرف نشده این فرصت تبدیل به تهدید شده است. به طوری که بخشی از پرونده‌های محاکم قضایی را به خود اختصاص داده است. ابتدا باید فرصت پیش‌فروش ملک را شناسایی و بررسی کرد، سپس آسیب‌های آن را رفع کنیم تا تهدید تبدیل به فرصت شود.

  نقص‌‌‌های قانون پیش‌فروش مسکن
وی تشریح کرد: پیش‌فروش به طور سنتی ابزاری برای تامین مالی سازندگان بوده و همچنین قلکی برای خریداران به شمار می‌رفته است تا بتوانند در بازه زمانی طولانی‌تری هزینه مسکن را پرداخت کنند. در سال ۸۹ قانونی برای پیش‌فروش مسکن تصویب شد که دارای نقص‌هایی بود و قابلیت اجرایی نداشت. در آن قانون، مشاوران املاک از تنظیم قرارداد منع شدند و سازنده و خریدار ملزم شده بودند برای تنظیم قرارداد به دفترخانه مراجعه کنند، اما مشکل ثبت قرارداد در دفترخانه یا دفتر املاک نبود، بلکه باید پلتفرمی ‌طراحی می‌شد تا شهرداری اطلاعات ساخت را به سامانه پیش‌فروش وصل می‌کرد. به طوری که خریدار اطلاعات کاملی از ملک داشته باشد.

  ضرورت بازنگری در قانون پیش‌‌‌فروش
این کارشناس مسکن ادامه داد: به این ترتیب شهرداری به عنوان نهاد عمومی ‌بر معاملات نظارت خواهد کرد و متقاضیان هم با اعتماد کامل دست به خرید خواهند زد و دیگر شاهد فروش ملک به چندین نفر نخواهیم بود. برای مثال شاهد بودیم در یک پروژه ۷۰۰ ملک به ۱۴هزار نفر فروخته شده است و بسیاری از متقاضیان با این نوع کلاهبرداری سرمایه‌های خود را از دست داده‌ند. به این ترتیب اگر قانون پیش‌‌‌فروش بازنگری شود و سامانه شهرداری به سامانه کد رهگیری متصل شود، بسیاری از متقاضیان که به دلیل نقص‌های پیش‌فروش از آن دوری می‌کردند، استقبال خواهند کرد و شاهد رونق بازار ساخت‌‌‌وساز و معاملات خواهیم بود.
وی اظهار کرد: به این منظور شهرداری باید مجوزهای خود را بارگذاری کند و درنهایت یک پرونده و شناسنامه‌ای برای سازندگان ایجاد شود تا آمار تخلفات کاهش یابد. برای مثال سازنده‌ای که قبلا واحدهای مسکونی خود را سر موعد تحویل نداده، باید در کارنامه شغلی وی ثبت شود. در حال حاضر این اطلاعات در محاکم قضایی وجود دارد، اما یکپارچه نشده است. اگر این مکانیزم اجرایی شود، موجب شفافیت بازار خواهد شد.

  تبعات غفلت از دانش مدیریت ساخت
ایلاتی در پاسخ به این سوال که آیا تورم و گرانی زمین از موانع پیش‌فروش مسکن به شمار می‌رود یا خیر، گفت: متاسفانه در بازار مسکن از دانش مدیریت ساخت غافل بوده‌ایم، به طوری که بسیاری از سازنده‌ها، همان رویه ساخت-وساز سنتی را دنبال می‌کنند و به مدل‌های مالی واقف نیستند و در نهایت پروژه را در شرایط تورمی با سود و زیان به سرانجام می رسانند. 
وی ادامه داد: این در حالی است که اگر از دانش مدیریت ساخت بهره بگیریم و مشاورانی در اختیار سازنده‌ها باشند تا با توجه به شرایط تورمی ‌بازار یکسری مصالح را به صورت عمده خریداری کنند، می‌توان پروژه را با هزینه کمتر به پایان رساند و بر نوسانات بازار مسکن غلبه کرد.

  جای خالی توسعه‌‌‌گران مسکن
این کارشناس حوزه مسکن تاکید کرد: متاسفانه در حال حاضر رتبه‌بندی از صلاحیت سازندگان موجود نیست، این در حالی است که در بسیاری از کشور‌های پیشرفته سازنده باید developer باشد تا اجازه ساخت‌‌‌وساز داشته باشد و حتی مالک هم نمی‌تواند به عنوان شخصی‌ساز، خودسرانه دست به ساخت‌‌‌وساز بزند. در حال حاضر روش‌هایی در دنیا وجود دارد که ایران هم باید به مرور در این مسیر حرکت کند.

  کارنامه کاری سازندگان، ملاک عمل باشد
وی در پاسخ به این سوال که اعمال قانون پرداخت خسارت در صورت عمل نکردن به تعهدات چقدر موثر است، گفت: بهترین راه‌حل همان رتبه‌بندی سازنده است تا بداند اگر به تعهدات خود عمل نکند، بر کارنامه شغلی وی تاثیرگذار خواهد بود. در حال حاضر شاهد هستیم سازنده‌ای تخلفات بسیاری مرتکب شده، اما بدون مانعی پروژه دیگری را آغاز می‌کند. به این ترتیب نمایان شدن عملکرد سابق سازنده‌ها می‌‌‌تواند مانند اهرم بازدارنده برای جلوگیری از تخلفات عمل کند. 

  تاثیر پیش‌خرید مسکن بر قدرت خرید
ایلاتی همچنین در پاسخ به این سوال که آیا پیش‌خرید ملک تاثیری در افزایش قدرت خرید دارد یا خیر گفت: این موضوع به مدل قرارداد هم بستگی دارد، اما از آنجایی که متقاضی زودتر از موعد دست به خرید می‌زند، یک ملک معمولا ۲۰ تا ۳۰ درصد برای خریدار ارزان‌تر تمام می‌شود. البته از جهت تامین مالی به نفع سازنده هم خواهد بود. درواقع یک بازی برد- برد است. به این ترتیب مردم می‌توانند با قدرت مالی کمتر، ملکی با وسعت بیشتری خریداری کنند. 

  شرط رونق بازار پیش‌فروش
وی یادآور شد: البته برخی سازنده‌ها هم معتقدند اگر ملک را نگه داریم،‌ در سال‌‌‌های آینده به قیمت بالاتری می‌توان به فروش رساند و بهتر از این است که ملک زخمی و یا پیش‌فروش شود، اما با توجه به رکودی که بر بازار حاکم است، سازنده‌ها مجبور هستند به سمت بازار پیش‌فروش حرکت کنند، چرا که در شرایط کنونی قدرت خرید مردم ‌کاهش یافته و در توان آنها نیست که سرمایه کلانی را برای خرید ملک صرف کنند.
این کارشناس حوزه مسکن در پایان خاطرنشان کرد: دولت می‌‌‌تواند با اختصاص یکسری مشوق‌هایی نظیر تسهیلات ساخت مسکن، که قابل انتقال به خریدار باشد، موجب رونق بازار پیش‌فروش شود. چرا که از سویی آمار ساخت‌‌‌وساز بالا می‌رود و از سوی دیگر متقاضیان هم ملکی را خریداری می‌کنند که مبلغی از آن مشمول وام می‌شود.